BGH, 22.06.1988 - VIII ZR 232/87: Zu den Grenzen formularmäßiger Freizeichnung bei Gewerberaummiete

In einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 22.06.1988 ging es um einen im Jahre 1984 geschlossenen Mietvertrag "zum Betrieb einer Gaststätte".

In diesem Mietvertrag war formularmäßig insbesondere Folgendes vereinbart:

"Sind für dessen (des Mietobjekts) Einrichtung oder Betrieb behördliche Genehmigungen oder Erlaubnisse erforderlich, so hat der Mieter diese auf seine Kosten und sein Risiko beizubringen. Im Falle der Nichterteilung der erforderlichen Genehmigungen und Erlaubnisse wird die Wirksamkeit des Vertrages nicht berührt."

Prozessparteien waren allerdings nicht direkt die Mietvertragsparteien. Vielmehr hatte ein Gläubiger der Mieter deren behauptete Ansprüche gegen die Vermieterin auf Schadensersatz und Kautionsrückzahlung (jeweils aus dem Mietverhältnis) gepfändet und betrieb hieraus die Klage gegen die Vermieterin als Beklagte.

(Symbolbild)

In diesem Rechtsstreit spielte die Wirksamkeit der oben genannten Klausel, die - so der BGH - einem weit verbreiteten Formular eines Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverbands entnommen war und (im Kern) in mehreren Oberlandesgerichtsbezirken in ähnlichen Formulierungen Verbreitung fand, die entscheidende Rolle.

Denn den Mietern war es nicht gelungen, die die von ihnen begehrte Konzession für eine Gaststätte mit Tanzbetrieb zu erhalten. Dies scheiterte, zumindest vorläufig, an von der Genehmigungsbehörde eingewandten, befürchteten Lärmbeeinträchtigungen für die Nachbarschaft.

Nach der genannten Klausel sollte das Risiko für das Nichtvorliegen behördlicher Genehmigungen allerdings bei den Mietern liegen.

Die Klausel hätte also, umgekehrt gesprochen, die Vermieterin davon befreit, auch für die mit der Lage und der Beschaffenheit des Mietobjekts für die Erreichung des Mietzwecks verbundenen Umstände eintreten zu müssen.

Es ging also im vorliegenden Fall nicht darum, dass die Genehmigung für den Gaststättenbetrieb an solchen Umständen zu scheitern dohte, die mit der persönlichen Eignung der Mieter verbunden waren.

Einen solchen weitgehenden Haftungsausschluss hielt der BGH wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter nach der Bestimmung des § 9 AGBG a.F. für unwirksam:

"Auch in Fällen, in denen die Konzession ausschließlich aus Gründen versagt werden muss, die mit der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjektes in Zusammenhang stehen und die nach der gesetzlichen Regelung in den Risikobereich des Vermieters fallen, ist der Mieter nach der Klausel zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet, kann er keinen Schadensersatz verlangen und steht ihm kein Kündigungsrecht zu. Nach dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung über die Gewährleistung des Vermieters und das Kündigungsrecht des Mieters muss der Mieter in einem solchen Fall aber zumindest von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung befreit sein (§ 537 BGB), und es muß ihm das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages nach § 542 BGB zustehen. Ob es zulässig wäre, durch Allgemeine Geschäftsbedingungen für den genannten Fall allein die Garantiehaftung des Vermieters nach § 538 BGB auszuschließen, kann dahingestellt bleiben, weil die Klausel eine Beschränkung hierauf nicht enthält und eine Auslegung dahin, dass sie nur eine solche Haftung des Vermieters ausschließe, eine unzulässige Reduktion wäre."

(Quelle: BGH, Urteil v. 22.06.1988, VIII ZR 232/87)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))