BGH: Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung grundsätzlich erst nach Fristsetzung oder Abmahnung

Nach einem Urteil vom 18.04.2007 des - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständigen - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Mieter wegen Gesundheitsgefährdung grundsätzlich erst nach vorangegangener Fristsetzung oder Abmahnung des Vermieters zulässig.

 

Hntergrund bildet die Bestimmung des § 569 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 543 Abs. 1 BGB. Diese lauten:

 

§ 569 Abs. 1 BGB:

 

"(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

 

(2) ..."

 

§ 543 Abs. 1 BGB:

 

"(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

 

(2) ..."

 

Im hier interessierenden Zusammenhang ist insbesondere auf folgende Stelle der Ausführungen des BGH hinzuweisen:

 

"Aus dem Wortlaut des mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geltenden - und auf den am 12. Januar 2002 geschlossenen Mietvertrag anwendbaren - § 569 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung einen besonders geregelten Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Nach der Gesetzessystematik gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung deshalb ebenso wie für jede andere außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, dass die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, und dass eine Fristsetzung oder Abmahnung nur unter den Vorausset-zungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Da der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet wird, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), verletzt der Vermieter, der einen die Gesundheit gefährdenden Zustand der Mieträume nicht beseitigt, regelmäßig eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Auch die Wirksamkeit der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung setzt demnach grundsätzlich eine Fristsetzung oder Abmahnung voraus." (Rdnr. 12)

 

Die vom BGH zitierte Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB lautet:

 

"(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

 

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,

 

2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder

 

3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist."

 

Im Übrigen hat der BGH zu der Frage, ob Schimmelpilzbefall eine Gesundheitsgefährdung darstellt, darauf hingewiesen, dass sich diese oft nur durch Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens beantworten lässt.

 

"Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden." (Rdnr. 30)

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 18.04.2007, VIII ZR 182/06)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

 

 

 

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