BGH: Farbwahlklauseln während der Mietzeit unwirksam

Der - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in seinem Urteil vom 23.09.2009 mit der Frage der Wirksamkeit einer Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zu befassen.

 

Die streitgegenständliche Klausel war in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag als § 3 Abs. 6 enthalten und lautete:

 

"Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

 

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbeiten auszuführen.

 

Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

 

Anstrich und Lackierungen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

 

Der BGH entschied, dass die vorbezeichnete Klausel in einem Formularmietvertrag wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB (Verbot unangemessener Benachteiligung in AGB) unwirksam und damit die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt hinfällig ist.

 

Unter Bezugnahme auf seine Entscheidung BGH, Urteil v. 18.06.2008, VIII ZR 224/07 führte der BGH zur Unwirksamkeit folgendes aus:

 

"Der Senat hat entschieden, dass eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen 'in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen', unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestal-tung einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht." (Rdnr. 7)

 

Diese Überlegung war auch auf den vorliegenden Fall zu übertragen::

 

"So liegt der Fall auch hier. Die Klausel unterscheidet nicht zwischen während der Mietzeit vorzunehmenden Schönheitsreparaturen und der vor Rückgabe an den Vermieter fälligen Endrenovierung. Vergeblich wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, es sei jedenfalls nicht fernliegend, unter dem Begriff 'weißen' nicht nur ein Synonym zu streichen, sondern einen Anstrich in der Farbe weiß zu verstehen." (Rdnr. 8)

 

Im Ergebnis war damit die Klausel über die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam:

 

"Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin." (Rdnr. 10)

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 23.09.2009, VIII ZR 344/08; Pressemitteilung Nr. 192/2009)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

 

 

 

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