BGH, 17.11.2010 - VIII ZR 90/10: Kündigung der Einliegerwohnung durch im Haus wohnenden Vermieter
Nach einer Entscheidung des - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständigen - VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 17.11.2010 besteht ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine als Wohnung nutzbare selbstständige Einliegerwohung im Kellergeschoss befindet, selbst dann aus drei Wohnungen im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB, wenn die Einliegerwohnung zusammen mit der Erdgeschosswohnung vom Vermieter genutzt wird.
§ 573a BGB lautet:
"(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."
(Symbolbild)
Nach den Ausführungen des BGH schied im vorliegenden Fall eine erleichterte Kündigung des Vermieters nach § 573a Abs. 1 BGB aus.
Denn das streitgegenständliche Anwesen verfügte nicht nur über zwei Wohnung, von der eine vom Vermieter selbst genutzt sei:
"Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht." (Rdnr. 8)
"Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllen die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Klägerin diese Anforderungen, denn neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafraum verfügen sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette. Dass sich die Ausstattung der Kelleräume oder die baulichen Gegebenheiten in der Folgezeit so verändert hätten, dass eine eigenständige Wohnnutzung dort nicht mehr möglich wäre, ist nicht festgestellt; die Revision zeigt übergangenen Sachvortrag der Klägerin hierzu nicht auf." (Rdnr. 9)
Der Umstand, dass der Vermieter zwei von drei Wohnung selbst nutzte, führte im vorliegenden Fall nicht zu einer Reduzierung der Gesamtzahl der Wohnungen:
"Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat sich die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucherzimmer/Bügelzimmer/Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert." (Rdnr. 10)
Es musste nicht entschieden werden, ob es hinsichtlich der Anwendung des § 573a BGB auf den Zeitpunkt des Mietbeginns oder aber den der Kündigung ankam. Zu beiden Zeitpunkten lagen vorliegend mehr als zwei (drei) Wohnungen vor:
"Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Daher bedarf die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrittene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt (zum Meinungsstand: Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 16), keiner Entscheidung." (Rdnr. 12)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
