BGH, 08.07.2011 - V ZR 176/10: Heizkörper können durch Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 08.07.2011 können die Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung oder durch eine spätere Vereinbarung die Heizkörper, die sich in den einzelnen Wohnungen befinden, dem Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung zuordnen.

 

Hintergrund der vielfach beachteten Entscheidung bildete eine Teilungserklärung, wonach die Heizkörper nebst den dazu gehörenden Anschlussleitungen dem Sondereigentum zugeordnet wurden.

 

Diese Zuordnung hielt der BGH für wirksam. Insbesondere verstieße sie nicht gegen zwingendes Recht. Die Zuordnung der Heizkörper und Anschlussleitungen zum Sondereigentum sei nicht nach § 5 Abs. 2 WEG unzulässig

 

Bei einer Heizungsanlage, die aus einer Heizzentrale, den Steigleitungen, den Anschlussleitungen in den Wohnungen sowie den einzelnen Heizkörpern bestehe, seien nur Heizzentrale und Steigleitungen zwingend Gemeinschaftseigentum. Heizkörper und Anschlussleitungen könnten dagegen durch Teilungserklärung/Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden:

 

"Nach § 5 Abs. 2 WEG stehen, unabhängig von ihrer Lage in Räumen des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums, nur solche Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Diese Voraussetzung ist nicht bei allen Bauteilen einer Zentralheizungsanlage gegeben, die - wie hier - aus einer Heizzentrale und einem - hier Steigleitungen genannten - Leitungssystem bestehen, das die Heizwärme in der Wohnanlage zur Abnahme durch die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt. Allen Wohnungseigentümern dienen die Heizzentrale und die Leitungen zur Verteilung der Heizwärme in der Anlage. Ohne sie stünde die Heizwärme den Wohnungseigentümern nicht zur Verfügung. Die in den Wohnungen aufgestellten Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen dienen dagegen bei einer solchen Anlage nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. § 5 Abs. 2 WEG steht jedenfalls der hier getroffenen Regelung, dass diese Bauteile Sondereigentum sein sollen, nicht entgegen." (Rdnr. 16)

 

Für unerheblich hält der BGH hierbei den von der Gegenauffassung geltend gemachten Einwand, die Heizkörper seien Bestandteil eines geschlossenen Gesamtsystems, was der Annahme einer Sondereigentumsfähigkeit entgegenstünde:

 

"Die Heizzentrale und das Verteilungssystem einer Zentralheizung sind zwar so ausgelegt, dass sie die vorgesehenen Heizkörper in den Wohnungen ausreichend mit Heizwasser versorgen können. Es kann auch sein, dass eine Zentralheizungsanlage so ausgelegt ist, dass, was die Beklagten mit dem nicht näher konkretisierten Hinweis auf eine Energie- oder Wärmebedarfsberechnung geltend machen wollen, die einzelnen Wohnungen in einem Mindestumfang beheizt werden müssen. Eine solche Systemvorgabe würde aber nicht schon dann erreicht, wenn die Wohnungen überhaupt angeschlossen sind, sondern erst, wenn die Bewohner der Wohnungen diese Anschlüsse auch nutzen und die Wohnungen in dem erforderlichen Umfang beheizen. Eine solche Systemvorgabe machte deshalb die angeschlossenen Heizkörper nebst Anschlussleitungen nicht zu einem unverzichtbaren Bestandteil der zentralen Teile der Heizungsanlage. Sie führte vielmehr dazu, dass alle Wohnungseigentümer, ob angeschlossen oder nicht, nach § 14 Nr. 1 i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG verpflichtet sind, ihre Wohnungen entsprechend den Mindestvorgaben des Systems zu beheizen." (Rdnr. 18)

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 08.07.2011, V ZR 176/10)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

 

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