BGH, 22.01.2013 - VIII ZR 329/11: Zu einer Mietvertragsklausel, die die Zustimmung zur Tierhaltung (auch) ins freie Ermessen des Vermieters stellt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in seinem Beschluss vom 22.01.2013 - nach vorangegangenem Hinweisbeschluss vom 25.09.2012 - mit Fragen der Tierhaltung in einer vermieteten Wohnung zu befassen.

 

Im Streit stand folgende, von der Vermieterseite vorformulierte Klausel:

 

"Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren (Ziervögel etc.) nur mit Zustimmung des Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen bzw. kann widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist. Im Übrigen liegt es im freien Ermessen des Vermieters."  (Hinweisbeschluss, Rdnr. 4)

 

Der BGH wies ausdrücklich darauf hin, dass die Sätze 1 und 2 der vorbezeichneten Klausel unproblematisch seien:

 

"Die Sätze 1 und 2 der Regelung sind für sich genommen nicht zu beanstanden, denn sie knüpfen den Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haltung von Haustieren - wozu auch Hunde und Katzen zählen - an legitime, berechtigte Vermieterinteressen.Hierzu zählt der in der Klausel genannte Hausfrieden ebenso wie ein ungestörtes nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis. Auch ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass die Zustimmung des Vermieters versagt oder widerrufen werden kann, wenn durch die Tierhaltung eine Beeinträchtigung der übrigen Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist. Erschöpfte sich die Regelung daher in diesen Bestimmungen, hinge die Zustimmung zur Haustierhaltung ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien ab, die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs abzielten." (Hinweisbeschluss, Rdnr. 5)

 

Allerdings gelte dies nicht für Satz 3, da dieser die Zustimmung des Vermieters in das freie Ermessen stelle:

 

"Denn die Klausel stellt die Zustimmung des Vermieters 'im Übrigen' in dessen 'freies Ermessen', dessen Ausübung an keine überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen gebunden ist. In ihrer für die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB maßgeblichen mieterfeindlichsten Auslegung berechtigt Satz 3 der Klausel den Vermieter, die Zustimmung zur Haustierhaltung auch dann zu verweigern, wenn kein Versagungsgrund nach Satz 2 der Klausel gegeben ist, und stellt diese Entscheidung des Vermieters zudem in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen. Für einen derart schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt ist kein berechtigtes Interesse des Vermieters erkennbar. Folge der sich hieraus ergebenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters ist die Unwirksamkeit der Klausel (§ 10 Nr. 3 des Mietvertrags) insgesamt. Die Klausel enthält eine zusammengehörende Ausgestaltung des Zustimmungsvorbehalts zur Haustierhaltung, deren Unangemessenheit wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht durch bloße Streichung des Satzes 3 der Klausel behoben werden kann." (Hinweisbeschluss, Rdnr. 5)

 

Die Unwirksamkeit der Vertragsklausel führt allerdings nicht zu einer quasi "automatischen" Zulässigkeit der Tierhaltung. Vielmehr ist in eine umfangreiche Interessenabwägung einzutreten:

 

"Fehlt es damit an einer wirksamen vertraglichen Regelung, hängt die Frage, ob die Haltung von Haustieren zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB gehört, von einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten im Einzelfall ab." (Hinweisbeschluss, Rdnr. 6)

 

Wie sich nicht zuletzt aus dem abschließenden Zurückweisungsbeschluss vom 22.01.2013 ergibt, verlief diese Abwägung aber zugunsten der Mieter.

 

(Quelle: BGH, Beschluss v. 22.01.2013, VIII ZR 329/11)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen, LK Kassel))

 

 

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