BGH, 10.04.2013 - VIII ZR 213/12: Tätigkeit als Musiklehrer in Mietwohnung kann zur Kündigung führen

In einem Urteil vom 10.04.2013 musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage befassen, ob und wenn ja in welchem Umfang eine gewerbliche (geschäftliche) Nutzung des Mieters in der von ihm zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung zulässig ist.

 

Hintergrund bildete eine Räumungsklage des Vermieters gegen den Mieter, einen Musiklehrer.

 

Dieser betrieb mehrfach wöchentlich Musikunterricht in der Mietwohnung, ohne dass hierfür eine Erlaubnis des Vermieters vorlag. Der BGH ordnete dies als unzulässige teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung ein (Hervorhebung nicht im Original):

 

" ... [D]er Vermieter [muss] in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen geschäftliche (gewerbliche oder [frei-]berufliche) Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 -VIII ZR 165/08, aaORn. 15). Da der Beklagte in den ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen nach seinen Angaben an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht erteilt, liegt eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr vor, für deren Zulässigkeit es an einerVereinbarung der Parteien fehlt." ( Rdnr. 15)

 

Unproblematisch zulässig wären dagegen nach den Ausführungen des BGH folgende, nicht nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeiten (Hervorhebung nicht im Original):

 

"Nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Rechtsprechung des Senats fallen unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des 'Wohnens' lediglich solche berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt. Der Senat hat beispielhaft hierfür die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors sowie den Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden angeführt (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157 Rn. 14). Für die Aufnahme derartiger Tätigkeiten, die mit dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck im Einklang stehen, bedarf es keiner Erlaubnis des Vermieters." (Rdnr. 14)

 

Darüber hinausgehende Tätigkeiten können allenfalls ausnahmsweise - "im Einzelfall nach Treu und Glauben" - vom Vermieter zu dulden sein, wobei die Darlegungs- und Beweislast dann beim Mieter läge, wenn die Beeinträchtigungen nicht über das übliche Maß der Nutzung zum Wohnen hinausgehen:

 

"Eine solche Verpflichtung des Vermieters, eine nach den Bestimmungen des Mietvertrags vertragswidrige Nutzung zu gestatten, wird jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO Rn. 17) - keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Beispielhaft hat der Senat dabei eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr genannt." (Rdnr. 16)

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 10.04.2013, VIII ZR 213/12)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

 

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