BGH, 22.01.2014 - XII ZR 68/10: Schriftformheilungsklausel verpflichtet den Erwerber nicht, vom Mieter vor Ausspruch einer Kündigung eine Heilung des Schriftformmangels zu verlangen

Wie der - für Fragen des Gewerberaummietrechts zuständige - XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Urteil vom 22.01.2014 entschied, hindert eine sog. Schriftformheilungsklausel den Erwerbers eines Grundstücks für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor vom Mieter die Heilung des Mangels verlangt zu haben.

 

Im entschiedenen Fall hatte der Beklagte vom ursprünglichen Vermieter (als Insolvenzverwalter) eine Ladeneinheit zum Betrieb einer Apotheke für einen festen Zeitraum vom 01.01.2006 bis 31.12.2015 angemietet. Der schriftliche Mietvertrag enthielt eine Schriftformheilungsklausel. Im späteren Verlauf wurden mündliche Zusatzabreden getroffen. Diese betrafen zum Beispiel die geänderte Mietzeit (01.03.2006 bis 28.02.2012) und Verlängerungoptionen für die Mieterin.

 

Die Klägerin hatte das Grundstück, auf dem sich die vermietete Ladeneinheit befand, am 31.01.2008 zu Eigentum erworben.

 

Bereit mit Schreiben vom 08.04.2008 kündigte sie das Mietverhältnis unter Hinweis auf die nicht eingehaltene Schriftform ordentlich zum 31.12.2008. In der Folge erhob sie Räumungsklage.

 

Im Streit stand die Bestimmung des § 550 BGB, der gemäß § 578 Abs. 2 BGB auch für die Geschäftsraummiete gilt:

 

"Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig."

 

Der Beklagte berief sich auf die Schriftformheilungsklausel. Er war der Auffassung, dass die Erwerberin zunächst hätte verlangen müssen, dass die Schriftform geheilt wird.

 

Der BGH teilte diese Auffassung nicht:

 

Zunächst legte der BGH dar, dass im vorliegenden Fall von den ursprünglichen Mietvertragsparteien gegen das Schriftformgebot verstoßen worden war:

 

"Die Voraussetzungen des § 550 Abs.1 BGB sind im vorliegenden Fall erfüllt. Der Mietvertrag ist, wie das Berufungsgericht zu Recht und von der Revision nicht angegriffen angenommen hat, nicht (mehr) in schriftlicher Form geschlossen, nachdem der Insolvenzverwalter und der Beklagte in Abweichung von dem Inhalt des schriftlichen Mietvertrages vom 20.September 2005 unter anderem Änderungen hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses vereinbart haben, ohne hierüber eine von beiden Vertragsparteien unterzeichnete Urkunde zu errichten. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (...). Im vorliegenden Fall sind die mündlich vereinbarten Änderungen nur von dem Insolvenzverwalter schriftlich bestätigt worden, ohne dass dieses Bestätigungsschreiben von dem Beklagten unterzeichnet worden ist." (Rdnr. 14)

 

Weiter führt der BGH aus, dass die Klägerin nicht an die Schriftformheilungsklausel gebunden sei:

 

"Im vorliegenden Fall ist - nachdem die Klägerin durch den Erwerb des Grundstücks gemäß § 566 Abs.1 BGB in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten ist - allein von Bedeutung, ob einemErwerber angelastet werden kann, sich treuwidrig zu verhalten, wenn er trotz einer im Mietvertrag enthaltenen Heilungsklausel das Mietverhältnis wegen eines Schriftformmangels kündigt. Das ist nach Auffassung des Senats nicht der Fall." (Rdnr.24)

 

 

"Nach der gesetzlichen Konzeption soll der Erwerber bei einer derartigen Fallgestaltung nämlich nicht allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen werden, sondern ihm soll ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen, um die aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis beenden zu können. Da bei einer Geltung der Heilungsklausel auch ihm gegenüber diese Möglichkeit im Falle einer vollzogenen Heilung genommen würde, würde der Schutzzweck des § 550 BGB verfehlt. Die Bestimmung stellt indessen nach allgemeiner Meinung zwingendes Recht dar (vgl. nur BT-Drucks. 14/4553 S.47; Staudinger/Emmerich BGB [2011] Rn. 45). Mit Rücksicht darauf ist es ungeachtet der Frage, ob es sich bei dem Mietvertrag um eine Individualvereinbarung oder einen Formularvertrag handelt, mit § 550 BGB nicht vereinbar, den Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung Abstand zu nehmen. Er verhält sich deshalb nicht nach § 242 BGB treuwidrig, wenn er von der in diesem Fall vorgesehenen gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch macht." (Rdnr. 27)

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 22.01.2014, XII ZR 68/10)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

 

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