BGH, 30.04.2014 - VIII ZR 103/13: Vorauszahlung der Miete für längeren Zeitraum kann gegenüber Dritten (Zwangsverwalter) unwirksam sein

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in einer Entscheidung vom 30.04.2014 mit einem Fall zu befassen, in dem eine Mieterin aufgrund eines "Festmietvertrages" die Miete für einen Zeitraum vom 01.09.2009 bis 31.08.2015 in einem Einmalbetrag von 35.000,00 € an den Vermieter und Eigentümer gezahlt haben will.

 

Da der Vermieter und Eigentümer eigenen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkam, wurde schließlich bezüglich des vermieteten Hausgrundstücks mit Beschluss vom 26.11.2009 ein Zwangsverwalter bestellt.

 

Der Zwangsverwalter forderte von der Mieterin die Zahlung laufender Miete. Die Mieterin verwies auf ihre Vorauszahlung für den o.g. Zeitraum.

 

Im Streit stand die Bestimmung des § 1124 Abs. 2 BGB. Diese lautet:

 

"(2) Die Verfügung [über die Miete] ist dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht; erfolgt die Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats, so ist die Verfügung jedoch insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete oder Pacht für den folgenden Kalendermonat bezieht."

 

Im entschiedenen Fall wandte der BGH diese Bestimmung auch auf die behauptete Einmalzahlung von 35.000,00 € an:

 

"Die Regelung des § 1124 Abs. 2 BGB, nach der Vorausverfügungen über die Miete dem Hypothekengläubiger gegenüber grundsätzlich unwirksam sind, dient dem Schutz des Gläubigers, der für die Zeit nach der Beschlagnahme (mit den dort zum Schutz des Mieters bestimmten Einschränkungen für den im Zeitpunkt der Beschlagnahme laufenden beziehungsweise den darauf folgenden Kalendermonat) den Gegenwert der Gebrauchsüberlassung erhalten soll. Die bisher vom Senat - in besonderen Fallkonstellationen - für die Fälle eines Vertragsabschlusses auf die Lebenszeit des Mieters anerkannte Ausnahme beruht darauf, dass in diesen Fällen nicht ermittelt werden kann, wie hoch die monatliche Miete ist. Ob an dieser Rechtsprechung uneingeschränkt festzuhalten ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn anders als bei einem auf die Lebenszeit des Mieters abgeschlossenen Vertrag ist bei einer Festmietzeit ohne weiteres eine (fiktive) Umrechnung einer im Mietvertrag vereinbarten Einmalzahlung auf monatliche Zahlungen möglich. Für eine Einschränkung des durch § 1124 Abs. 2 BGB beabsichtigten Gläubigerschutzes besteht in diesen Fällen kein Grund. Entgegen der Auffassung der Revision der Beklagten zu 1 verbietet es der Wortlaut des § 1124 Abs. 2 BGB nicht, eine im Mietvertrag vereinbarte Einmalzahlung der Miete, die - wie hier - vor der Beschlagnahme für die gesamte feste Laufzeit des Mietvertrags erbracht wird, insoweit als unwirksam anzusehen, als damit die (fiktive) anteilige Miete für die Monate nach der Beschlagnahme entrichtet worden ist. Im Gegenteil wird dies durch die Formulierung des Gesetzes ('insoweit unwirksam') sogar nahe gelegt." (Rdnr. 21)

 

Somit schuldete die Mieterin ab 01.01.2010 gegenüber dem Zwangsverwalter laufende Miete. Da dieser auch fristlos gekündigt hatte, schlug die ausbleibende Zahlung auch noch auf den Bestand des Mietverhältnisses durch.

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 30.04.2014, VIII ZR 103/13; Pressemitteilung Nr. 73/2014)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

 

 

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