BGH, 04.06.2014 - VIII ZR 289/13: Streit mit dem Mieter - Grenzen des Betretungsrechts des Vermieters

In seinem Urteil vom 04.06.2014 hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage zu beschäftigen, inwieweit nach einem - auch körperlich ausgetragenem - Streit zwischen den Mietvertragsparteien anlässlich einer Wohnungsbesichtigung durch die Vermieterin diese das Mietverhältnis fristlos bzw. hilfsweise fristgerecht kündigen konnte.

 

Hintergrund der Entscheidung bildete ein seit 2006 bestehendes Mietverhältnis über ein Wohnhaus.

 

Am 16.08.2012 suchte die Vermieterin das Mietobjekt auf, um im Rahmen eines vereinbarten Termins Rauchmelder zu inspizieren. Hierbei versuchte die Vermieterin allerdings, auch Räume zu betreten, in denen sich keine Rauchmelder befanden. Auch öffnete sie ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank.

 

Der Mieter forderte die Vermieter auf, das Haus zu verlassen.

 

Nachdem die Vermieterin der Aufforderung keine Folge leistete, geschah Folgendes:

 

"Daraufhin umfasste der Beklagte mit den Armen die Klägerin am Oberkörper und trug sie vor die Haustür." (Rdnr. 2)

 

In der Folge ließ die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich kündigen und erhob schließlich Räumungsklage.

 

Die Vorinstanzen entschieden unterschiedlich. Der BGH wies die Räumungsklage ab. Die Kündigung sei weder als fristlose, noch als ordentliche Kündigung wirksam.

 

Hierbei wies der BGH unter anderem auf Folgendes hin:

 

"Während der Dauer des Mietvertrags ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen 'in Ruhe gelassen zu werden'." (Rdnr. 18)

 

Daher bestehe auch kein allgemeines Recht der Vermieterseite, das Mietobjekt in Abständen von zwei bis drei Jahren ohne besonderen Anlass zu besichtigen:

 

"Vor diesem Hintergrund kann dem Vermieter von Wohnraum entgegen einer Auffassung, die teilweise in der Instanzrechtsprechung (...) vertreten wird, nicht das Recht zugebilligt werden, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand von ein bis zweiJahren zu besichtigen." (Rdnr. 19)

 

"Vielmehr besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann." (Rdnr. 20)

 

Eine Kündigung scheide im vorliegenden Fall aus. Dies selbst dann, wenn man auf Seiten des Mieters ein (geringfügiges) Überschreiten seiner Notwehrbefugnisse unterstelle. Insoweit sei das provozierende Vorverhalten der Vermieterin zu berücksichtigen:

 

"Die von der Klägerin erklärte Kündigung vom 29. August 2012 ist weder als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) begründet. Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten - selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte - jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs.1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden." (Rdnr. 23)

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 04.06.2014, VIII ZR 289/13; Pressemitteilung Nr. 90/2014)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

 

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