BGH, 25.06.2014 - VIII ZR 10/14: Zur Wahrung der Frist für einen Fortsetzungswiderspruch (§ 545 BGB)

Nach einer Entscheidung des - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständigen - VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 25.06.2014 wird die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) auch durch eine vor Fristablauf eingereichte und nach Fristablauf gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räumungsklage gewahrt.

§ 545 BGB lautet:

"Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt

1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,

2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält."

§ 167 ZPO lautet:

"Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt."

Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin dem Mieter mit Anwaltsschreiben vom 05.01.2012 "zum nächstmöglichen Termin" gekündigt. Sie wies dabei unter anderem darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB Gebrauch mache.

§ 573a BGB lautet:

"(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Der Beklagte räumte nicht.

(Symbolbild)

Am 07.08.2012 reichte die Klägerin ihre am 22.09.2012 dem Beklagten zugestellte Räumungsklage bei Gericht ein.

Im Prozess stellte sich unter anderem die Frage, ob sich das gekündigte Mietverhältnis dadurch fortgesetzt haben könnte, dass die Beklagte nicht innerhalb von zwei Wochen der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen habe.

Dies wurde vom BGH verneint. Im vorliegenden Fall habe die Räumungsklage diese Frist gewahrt:

"Für die Wahrung der in § 545 BGB bestimmten Frist gilt nichts anderes, auch insoweit findet § 167 ZPO Anwendung. Eindeutiger als durch die Einreichung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck bringen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahrt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 25). Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht wird, deren Zustellung 'demnächst' im Sinne des § 167 ZPO erfolgt (so auch Spielbauer/Schneider/Krenek, aaO, § 545 Rn. 17; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2004, §545 BGB Anm. 6.6)." (Rdnr. 30)

(Quelle: BGH, Urteil v. 25.06.2014, VIII ZR 10/14)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))