Stadt Kassel (ohne Wolfsanger/Hasenhecke): "Mietpreisbremse" - Hessische Mietenbegrenzungsverordnung in Kraft (27.11.2015)

Am 27.11.2015 trat die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung ("Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung)", GVBl. 2015 S. 397 vom 26.11.2015) in Kraft. Diese Verordnung enthält für zahlreiche hessische Gemeinden, u.a. für die Stadt "Kassel mit Ausnahme des Gemeindeteils Wolfsanger/Hasenecke" (Schreibfehler Hasenecke statt Hasenhecke aus dem Original), die sog. "Mietpreisbremse", d.h. die grundsätzliche Begrenzung von Wohnraummieten bei der Neuvermietung.

 

Mit der Verordnung macht der Landesgesetzgeber von der Ermächtigung des § 556d BGB Gebrauch. Dort heisst es in Abs. 2:

 

"Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. ...."

 

In der Folge darf in den in der Verordnung genannten Gebieten bei Mietverträgen über Wohnraum

 

"die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen."

 

Der Verordnungsgeber war aufgrund gesetzlicher Bestimmung verpflichtet, die Verordnung zu begründen, d.h. insbesondere darzulegen, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Die entsprechende Begründung enthält detaillierte Angaben zu der Mietentwicklung vieler Gemeinden bzw. Gemeindeteilen Hessens.

 

Im BGB selbst finden sich mehrere Ausnahmebestimmungen zur "Mietpreisbremse" des § 556d BGB. So ist es dem Vermieter erlaubt, die Vormiete auch dann fortzuführen, wenn diese bereits um 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag (Einzelheiten siehe § 556e BGB). Auch findet die "Mietpreisbremse" etwa keine Anwendung auf Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird sowie auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (Einzelheiten siehe § 556f BGB).

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

 

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