BGH, 10.02.2016 - VIII ZR 33/15: Zu Pflegekosten für der Öffentlichkeit gewidmete Gartenflächen

Der - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in einem Urteil vom 10.02.2016 mit Fragen der Abrechnung von Betriebskosten zu befassen.

Im Streit standen verschiedene Betriebskostenpositionen.

Unter anderem stritten sich die Parteien um die

"Kosten für die Pflege des die Wohnanlage umgebenden Parks ('Wohnpark am See')". (Rdnr. 13)

(Symbolbild Park)

Die Besonderheit des vorliegenden Falles bestand darin, dass diese Parkfläche, die sich im Eigentum der Vermieterin befand, (wohl) der Öffentlichkeit gewidmet war. Der Benutzerkreis war also kraft Widmung (wohl) nicht auf die Mieter beschränkt. Jedermann konnte diese Fläche nutzen. In einem solchen Fall könnten nach der Auffassung des BGH Kosten, die für die Pfege einer solchen Fläche anfallen, nicht mehr als Nebenkosten aus der Vermietung angesehen werden:

"Mit Erfolg wendet sich die Revision der Kläger gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Kosten für die Pflege des die Wohnanlage umgebenden Parks ('Wohnpark am See') könnten schon deshalb auf die Mieter umgelegt werden, weil sich der Park nicht im öffentlichen Eigentum, sondern im Eigentum der beklagten Vermieterin befinde und die Mieter davon insoweit einen Nutzen hätten, als er ihnen einen entsprechenden Erholungswert biete. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden, der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren geht, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten den Mietern angelastet werden." (Rdnr. 13)

Soweit die Mieter im Übrigen in Bezug auf die Pflegekosten für den Park auch geltend machten, dass zumindest die Kosten für die Beseitigung von Verunreinigungen Dritter (etwa Hundekot) nicht umlagefähig seien, wies der BGH diesen Einwand unter Hinweis auf seine Rechtsprechung in Sachen Sperrmüllbeseitigung zurück:

"Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, NZM 2010, 274 Rn. 24) gehören die Kosten der Beseitigung des auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter oder Dritte abgestellten Sperrmülls auch insoweit zu den umlagefähigen Betriebskosten, als sie auf die Beseitigung unberechtigt abgestellten Mülls entfallen. Für die Beseitigung einer Verunreinigung von Garten- oder Rasenflächen gilt nichts anderes. Der insoweit anfallende Aufwand gehört zu den Kosten der Gartenpflege." (Rdnr. 15)

(Quelle: BGH, Urteil v. 10.02.2016, VIII ZR 33/15)

(Eingestellt von Rechtsanwalt MIchael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))