BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16: Zur Frage der unmittelbaren Anwendbarkeit des § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung als Werkswohnung

Der - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in einem Urteil des 17.01.2018 mit der Frage zu befassen, ob die Bestimmung des § 565 Abs. 1 S. 1 BGB auch dann anwendbar ist, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der betreffenden Wohnung keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern sie als Arbeitgeber Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellen will.

 

§ 565 Abs. 1 BGB lautet:

 

"(1) Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle der bisherigen Vertragspartei in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein."

 

Diese Bestimmung soll den Mieter in Fällen gewerblicher Weitervermietung vor einem Räumungsverlangen des (Haupt-)Vermieters namentlich in den Fällen schützen, in denen der Hauptvermieter das Mietverhältnis mit dem Zwischenvermieter beendet. Ohne die vorgenannte Bestimmung hätte nämlich der Mieter keinen vertraglichen Anspruch, den er einem Räumungsverlangen des Hauptvermieters entgegensetzen könnte. Denn der Mieter befände sich allein in einem Mietverhältnis mit dem Zwischenvermieter. Die gesetzliche Vorschrift des § 565 Abs. 1 BGB bewirkt indes, dass dieses Mietverhältnis in einem solchen Fall auf dem Hauptvermieter übergeht. Daher kann sich dann der Mieter auch gegenüber dem Hauptvermieter auf den ursprünglich mit dem Zwischenvermieter abgeschlossenen Mietvertrag berufen. Der Hauptvermieter wäre dann, sollte er die Beendigung dieses Mietverhältnisses wünschen, in der gleichen Weise an den gesetzlichen/vertraglichen Kündigungsschutz bei Wohnraummietverhältnissen gebunden, wie es zuvor der Zwischenvermieter war.

 

Im vorliegenden Fall ging es um eine Wohnung in Frankfurt a.M. Diese war 1965 von der P-AG (Hauptvermieter) an die M-AG (Zwischenvermieter) vermietet worden. Letztere vermietete die Wohnung als Werkswohnung an die Mieter, einen damaligen Arbeitnehmer der M-AG und seine Ehefrau, weiter. Aufgrund eines Sozialplans der M-AG war der vormalige Arbeitnehmer auch nach Beendigung seines Arbeitsverhältnisses im Jahr 1994 berechtigt, die Wohnung weiterhin als Rentner zu bewohnen.

 

Auf Seiten der P-AG kam es zu einer Rechtsnachfolge und damit zu einem Wechsel des Hauptvermieters. Ebenso kam es zu einer Rechtsnachfolge auf Seiten der M-AG.

 

Der neue Hauptvermieter kündigte der Zwischenvermieterin das Mietverhältnis und verlangte von den Mieter die Wohnung heraus.

 

Fraglich war die Anwendbarkeit der mieterschützenden Vorschrift des § 565 Abs. 1 BGB. Dies deshalb, weil die Vorschrift nach ihrem Wortlaut für den Fall der gewerblichen Weitervermietung gilt, die M-AG aber im vorliegenden Fall - die Konditionen des Haupt- und des Untermietvertrages waren jeweils gleich und entsprachen den marktüblichen Bedingungen  - keine (direkte) Gewinnerzielungsabsicht verfolgte.

 

Der BGH bejahte indes - wie auch bereits die Voristanzen - die Anwendbarkeit des § 565 Abs. 1 BGB:

 

Denn auch dann, wenn der Zwischenvermieter die Wohnung ohne eigene Gewinnerzielungsabsicht an seine Arbeitnehmer vermiete, verfolge er hierbei eigene wirtschaftliche Interessen.

 

Der BGH bejahte daher im vorliegenden Fall eine direkte Anwendung des § 565 BGB.

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 17.01.2018, VIII ZR 241/16; Pressemitteilung Nr. 12/2018)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

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