BGH, 07.02.2018 - VIII ZR 189/17: Zur Darlegungs- und Beweislast von umgelegten Heizkosten und zum Umfang der Belegeinsicht im Recht der Wohnraummiete

Mit Urteil vom 07.02.2018 hatte sich der - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit verschiedenen Fragen aus dem Recht der Betriebskostenabrechnung (Heizkostenabrechung) bei der Vermietung von Wohnraum zu befassen.

 

Im entschiedenen Fall ging es um die Vermietung einer Wohnung (94 qm) in einem Mehrfamilienhaus (relevante Fläche ca. 720 qm). Die monatliche Betriebskostenvorauszahlung betrug € 200,00.

 

 

(Symbolbild)

 

Die Klägerin (Vermieterin) verlangte von den Beklagten (Mieter) für die Jahre 2013 und 2014 auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten eine Nachzahlung von mehr als € 5.000,00. Nach den den Abrechnungnen zugrundeliegenden Verbrauchswerten sollten die Beklagten 42 bzw. 47 Prozent der jeweils insgesamt für alle Wohnungen erreichten Einheiten erzielt haben.

 

Für die Beklagten waren die ihnen zugeschriebenen Anteile nicht plausibel; sie erhoben gegen die Abrechnungen entsprechende Einwände. Sie verlangten Einsicht in die Ablesebelege auch der übrigen Wohnungen, was ihnen verweigert wurde.

 

Die Klägerin erhob schließlich Klage auf Zahlung der offenen Abrechnungssalden.

 

Die Klage war beim Amtsgericht (AG) und Landgericht (LG) erfolgreich.

 

Die Beklagten erhoben - vom LG zugelassen - Revision zum BGH.

 

Der BGH hob die landgerichtliche Entscheidung auf und wies die Klage als (derzeit) unbegründet ab.

 

Das Revisionsgericht wies in seiner Entscheidung ausdrücklich darauf hin, dass die Darlegungs- und Beweislast für die von der Klägerin erhobene Nachzahlungsforderung, d.h. für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter läge.

 

Es sei daher verfehlt gewesen, dass das LG von den Beklagten verlangt habe,  "objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte" vorzutragen, die für die Unrichtigkeit der Verbrauchswerte sprechen würden.

 

Dies gelte im vorliegenden Fall auch deshalb, weil die Beklagten von der Klägerin auch die Vorlage der Ablesewerte der übrigen Wohnungen verlangt hatten. Der Mieter könne nämlich zur Überprüfung der Abrechnung auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten der anderen mitversorgten Nutzer verlangen.  Hierfür müsse der Mieter auch kein besonderes Interesse darlegen; es genüge bereits das allgemeine Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 07.02.2018, VIII ZR 189/17; Pressemitteilung Nr. 25/2018)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

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