BGH, 04.05.2018 - V ZR 203/17: Beteiligung an Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann auch bei aufgeteiltem Altbau mit erheblichen Sanierungspflichten für das Gemeinschaftseigentum verbunden sein

In einem Urteil vom 04.05.2018 hatte sich - der für Fragen des Wohnungseigentumsrecht zuständige - V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit der Reichweite von Sanierungspflichten der Teil- und Wohnungseigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum eines aufgeteilten Altbaus zu beschäftigen.

 

Im entschiedenen Fall ging es um ein ein im Jahre 1890 errichtetes Gebäude, welches 1986 in 12 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten aufgeteilt wurde.

 

Die drei Teileigentumseinheiten befinden sich im Souterrain des Gebäudes und werden gewerblich genutzt. Ihre Wände zeigten Durchfeuchtungen. In der Folge wurde seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in den Jahren 2010 und 2011 zwei Privatgutachten eingeholt. Nach beiden Gutachten beruhten die Durchfeuchtungen auf einer fehlenden außenseitigen Sockelabdichtung, einer fehlenden Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerten Salzen.

 

 

(Symbolbild)

 

Die Eigentümer der drei Gewerbeeinheiten verlangten auf einer Eigentümerversammlung einen entsprechenden Sanierungsbeschluss.

 

Die Wohnungseigentümer verlangten dagegen mehrheitlich erst die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens.

 

Der BGH stellte sich auf die Seite der klagenden Eigentümer der Gewerbeeinheiten. Das Gericht wies im Wesentlichen auf Folgendes hin:

 

Bei gravierenden Mängeln des Gemeinschaftseigentums, die die zweckentsprechende Nutzung der Eigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, sei gemäß § 21 Abs. 4 WEG die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Dies gelte bei Durchfeuchtungen auch dann, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sei. Auch die Eigenschaft des Gebäudes als Altbau schließe einen Sanierungsanspruch nicht aus.

 

§ 21 Abs. 4 WEG lautet:

 

"(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht."

 

Die Sanierungskosten von ca. 300.000,00 € seien zwar erheblich, es sei aber nicht ersichtlich, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen und die drei Einheiten der Kläger im Besonderen stünden. Eine sog. "Opfergrenze" sei nach der Rechtsprechung ohnehin nicht anzuerkennen.

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 04.05.2018, V ZR 203/17; Pressemitteilung Nr. 86/2018)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

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