BGH, 22.08.2018 - VIII ZR 277/16: "Renovierungsvereinbarung" zwischen Vor- und Nachmieter ohne Einfluss auf formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Verhältnis Vermieter zu Nachmieter - Unwirksame Schönheitsreparaturenklausel bleibt daher gleichwohl unwirksam

Mit Urteil vom 22.08.2018 entschied der - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH), dass eine formularmäßige Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich auch dann unwirksam ist und bleibt, wenn  sich der Mieter durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchzuführen.

 

Im entschiedenen Fall war der Beklagte von Januar 2009 bis Februar 2014 Mieter einer Wohnung, die ihm zu Mietbeginn unrenoviert mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war.

 

(Renovierung)

 

Nach dem von der Klägerin (Vermieterin) verwendeten Formularmietvertrag sollte der Beklagte die Schönheitsreparaturen durchführen, was er auch tat.

 

Die Klägerin hielt die durchgeführten Schönheitsreparaturen allerdings für mangelhaft und ließ einen Malerbetrieb für € 799,89 nacharbeiten und verlangte Schadensersatz.

 

Der Beklagte hielt nun der Klägerin entgegen, dass nach jüngerer Rechtsprechung des BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14, eine Formularklausel, die einem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

 

Die Klägerin war allerdings der Meinung, dass die von ihr übergebene Wohnung rechtlich wie eine renovierte Wohnung anzusehen sei. Dies leitete sie daraus ab, dass in einer zweiseitigen, also nur zwischem der Vormieterin und dem Beklagten getroffenen Vereinbarung ("Renovierungsvereinbarung"), dieser sich zur Übernahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet habe.

 

Die Klägerin war mit ihrer Argumentation beim Amtsgericht (AG) und Landgericht (LG) erfolgreich.

 

Mit der vom LG zugelassenen Revision ging der Beklagte ins Rechtsmittel.

 

Mit Erfolg.

 

Wie der BGH nunmehr entschied vermag eine nur zwischen der Vormieterin und dem Nachmieter geschlossene Vereinbarung nichts an der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich ändern. Eine solche Vereinbarung sei von ihren Wirkungen von vornherein auf die beiden Beteiligten (Vormieterin und Nachmieter) beschränkt. Sie könne eine (etwaige) unwirksame Schönheitsreparaturenverpflichtung im Verhältnis Vermieterin zu Mieter nicht wirksam werden lassen.

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 22.08.2018, VIII ZR 277/16; Pressemitteilung Nr. 138/2018)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

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