• Fachanwalt für Mietrecht/WEG-Recht Michael Kügler

OLG Frankfurt/Main, 31.03.2021 - 2 U 13/20: Bei Kapitalverbrechen Verdachtskündigung im Mietrecht?

Was aus dem Arbeitsrecht schon lange bekannt ist, im Mietrecht aber bisher von der (wohl) herrschenden Meinung abgelehnt wurde, soll nun nach einer Entscheidung vom 31.03.2021 des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt/Main in einer Gewerberaummietsache, zumindest bei Mord oder Totschlag, möglich sein: Die sog. Verdachtskündigung.


In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatten die Kläger, ein Ehepaar, im Jahr 2011 an den Geschäftsführer der Beklagten eine Gewerbeeinheit zum Betrieb eines Kfz-Handels vermietet. In der Folge kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien, die durch einen Vergleich im Jahre 2015 geregelt wurden.


Die Kläger sahen allerdings verschiedene Verpflichtungen von der Beklagten nicht eingehalten und sprachen mehrere fristlose Kündigungen des Mietverhältnisses aus.


Symbolbild Autohandel

(Symbolbild)


Das Landgericht (LG) wies die Räumungsklage der Kläger allerdings ab. Hiergegen gingen die Kläger zum OLG in Berufung. Währendes des Verfahrens vor dem OLG verschwand der klagende Ehemann spurlos. Gegen den Geschäftsführer der Beklagten wurde ein Ermittlungsverfahren wegen Verdacht des Totschlags eingeleitet und deren Geschäftsführer schließlich in Untersuchungshaft genommen. Die Vermieterseite kündigte daraufhin wegen dieses Verdachts das Mietverhältnis ein weiteres Mal fristlos.


Das OLG gab der Vermieterseite recht. Die Grundsätze der aus dem Arbeitsrecht bekannten Verdachtskündigung könnten im vorliegenden Fall auf das gewerbliche Mietrecht übertragen werden. Zwar müssten Tätlichkeiten des Mieters gegen den Vermieter, soweit sie als Kündigungsgrund geeignet seien, grundsätzlich bewiesen werden. Bei einer besonders schwerwiegenden Pflichtverletzung, wie insbesondere im Fall der vorsätzlichen Tötung des Vermieters durch den Mieter, reiche indes eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für die Tatbegehung durch den Mieter, falls gegen diesen Untersuchungshaft angeordnet wurde, aus. In einem solchen Fall sei es der Vermieterseite nicht zumutbar, erst die rechtskräftige Verurteilung abzuwarten.


(Quelle: OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 31.03.2021, 2 U 13/20; Pressemitteilung Nr. 23/2021)


(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Kassel)

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