BGH, 20.02.2014 - VII ZR 172/13: Zur Nutzungsausfallentschädigung bei der Vorenthaltung von Wohnraum
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in einem Urteil vom 20.02.2014 mit der Frage zu befassen, unter welchen Umständen die Erwerber von Wohnraum einen Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung von Wohnraum geltend machen können.
Hintergrund der Entscheidung bildete der Erwerb einer Wohnung mit 136 qm vom Bauträger. Die Erwerber und spätere Kläger bewohnten selbst zur Miete eine Wohnung mit bisher lediglich 72 qm.
Der beklagte Bauträger hatte sich im notariellen Kaufvertrag verpflichtet, die verkaufte Wohnung spätestens bis 31.08.2009 fertigzustellen und zu übergeben. Nachdem die Wohnung auch im Herbst 2011 noch nicht übergeben war, erhoben die Erwerber Klage unter anderem auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 01.10.2009 bis 30.09.2011.
(Symbolbild)
Die Klage belief sich zunächst auf eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von € 17.759,04:
"Die Kläger haben eine Nutzungsausfallentschädigungin Höhe von insgesamt 17.759,04 € (24 Monate zu je 1.045,76 € abzüglich der erstatteten Kaltmiete für die derzeit bewohnte Wohnung in Höhe von 305,80 €) geltend gemacht, weil sie in der Zeit vom 1. Oktober 2009 bis einschließlich 30. September 2011 statt in der neu erworbenen Wohnung mit einer Wohnfläche von 136,3 qm in ihrer bisherigen 72,6 qm großen Dreizimmerwohnung mit ihren drei Kindern im Alter von 3, 14 und 15 Jahren unter beengten Verhältnissen hätten leben müssen." (Rdnr. 3)
Das Berufungsgericht hatte eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von 10.179,12 € zugesprochen. Hiergegen richtete sich die Revision des beklagten Bauträgers.
Die Revision des Bauträgers blieb ohne Erfolg.
Der BGH entschied, dass die Kläger wegen Verzugs des beklagten Bauträgers Schadensersatz verlangen könnten. Hierunter fiel im entschiedenen Fall auch die Nutzungsausfallentschädigung.
Der BGH wies zunächst auf seine Rechtsprechung zur Nutzungsausfallentschädigung beim deliktischen Schadensersatzanspruch aus dem Jahre 1986 - nebst der dort enthaltenen Einschränkungen - hin:
"Nach der Grundsatzentscheidung des Großen Senats für Zivilsachen des Bundesgerichtshofs vom 9. Juli 1986 (GSZ 1/86, BGHZ 98, 212) kann der deliktisch bedingte Entzug von Sachen, auf deren ständige Verfügbarkeit die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise angewiesen ist, einen Vermögensschaden bewirken. Der Ersatz für den Verlust der Möglichkeit zum Gebrauch einer Sache muss allerdings grundsätzlich Fällen vorbehalten bleiben, in denen sich die Funktionsstörung typischerweise auf die materiale Grundlage der Lebenshaltung signifikant auswirkt." (Rdnr. 11)
Diese Rechtsprechung war auch auf den - im vorliegenden Falle einschlägigen - Bereich der Vertragshaftung (Schadensersatz für Verzögerung bei der Erfüllung der vertraglichen Pflicht zur Überlassung der Wohnung) zu übertragen:
"Diese für eine deliktische Haftung entwickelten Grundsätze des Großen Senats für Zivilsachen hat der Bundesgerichtshof auf die Vertragshaftung übertragen (... ) und auch für die Beurteilung von verzugsbedingt entgangenen Gebrauchsmöglichkeiten herangezogen (...)." (Rdnr. 12)
Daher könnte (zumindest) der
"längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit" (Rdrn. 13)
einer zum Eigengebrauch vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung einen Vermögensschaden begründen.
Die Zubilligung einer solchen Nutzungsentschädigung sei auch und gerade im Verhältnis zum Bauträger geboten, damit die Erwerber nicht schutzlos gestellt würden:
"Der Erwerber wird faktisch gezwungen, entweder - so dies überhaupt möglich ist - in seiner Wohnung zu verbleiben oder einen anderen Behelf zu akzeptieren. Es wäre ein unbefriedigendes Ergebnis, wenn dem sich im Verzug befindlichen Bauträger diese Zwangssituation des Erwerbers insoweit zugute käme, als er dem Erwerber lediglich die Kosten für die weiterbenutzte Wohnung erstatten müsste. Diese Sichtweise würde die berechtigte Erwartung des Erwerbers, eine andere, häufig deutlich bessere Wohnung nutzen zu können, praktisch schutzlos stellen." (Rdnr. 15)
Allerdings gibt es auch wichtige Einschränkungen. So ist ein Anspruch insbesondere dann zu verneinen, wenn die Erwerber bereits eine gleichwertige Wohnung nutzen und ihnen diese Kosten erstattet werden:
"An einem Schaden kann es auch fehlen, wenn dem Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung steht und ihm die Kosten der Anmietung ersetzt werden. Denn dann kann von einer fühlbaren Beeinträchtigung der zentralen Lebensführung regelmäßig nicht ausgegangen werden." (Rdnr. 17)
Dies war vorliegend nicht der Fall.
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
