Rechtsanwalt Kügler, Region Kassel berät und vertritt im Mietrecht

Kassel - (bisher) kein Mietspiegel

Begriff des Mietspiegels

Allgemein versteht man unter einem Mietspiegel schlicht eine Übersicht von Mieten, die für Mietsachen in einer bestimmten Gegend mit einer bestimmten Ausstattung/Alter am Markt bezahlt werden. In diesem Sinne finden sich etwa im Internet auch entsprechende Verzeichnisse privater Anbieter (zum Beispiel bei wohnungsboerse.net); es handelt sich dann aber nicht um einen Mietspiegel im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen.

Ist allerdings von dem gesetzlichen Mietspiegel (für Wohnraum) die Rede, insbesondere im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung oder - in Gebieten mit einer entsprechenden Rechtsverordnung nach §556d Abs. 2 BGB - mit der Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn, so ist die vom Gesetzgeber getroffene Legaldefinition in den §§ 558c und 558d BGB heranzuziehen:

§ 558c BGB:

"(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) Die nach Landesrecht zuständigen Behörden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Für Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sind zu veröffentlichen.

(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften zu erlassen über den näheren Inhalt von Mietspiegeln und das Verfahren zu deren Erstellung und Anpassung einschließlich Dokumentation und Veröffentlichung."

§ 558d BGB:

"(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Satz 4 gilt entsprechend für die Veröffentlichung des Mietspiegels.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben."

Für Gewerberaum bestehen kein gesetzlichen Mietspiegel; denn die gewerberaummietrechtliche Vorschrift des 578 BGB verweist nicht auf die §§ 558c und 558d BGB

Funktion des Mietspiegels (Wohnraummiete)

Ein Mietspiegel dient in erster Linie folgenden Zwecken:

Begründungsmittel bei einem Mieterhöhungsverlangen

Sowohl der einfache Mietspiegel ((§ 558c BGB), als auch der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) dient gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 als ein mögliches Begründungsmittel im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens bei der Wohnraummiete.

Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels

Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) entfaltet darüber hinaus noch die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB:

"(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben."

Lage in Kassel

In Kassel bestand traditionell viele Jahre kein gesetzlicher Mietspiegel. So lehnte etwa auch der Mieterbund die Einführung eines Mietspiegels ab, weil er für diesen Fall Mietsteigerungen befürchtete.

Im Zuge der Regelungen zur Begrenzung von Mietsteigerungen ("Mietpreisbremse") sind aber auch für Kassel Diskussionen in Gang gekommen, über die Einführung eines (qualifizierten) Mietspiegels nachzudenken.

Aufgrund der gesetzlichen Neufassung des § 558c Abs. 4 S. 2 BGB: "Für Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen" zum 01.07.2022 wird sich diese Lage aber ändern (müssen). Die entsprechende Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 62 EGBGB sieht vor, dass in solchen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern, die bisher keinen Mietspiegel hatten, bis spätestens 01.01.2023 - bzw. im Falle der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels bis spätestens zum 01.01.2024 - ein solcher erstellt und veröffentlicht werden muss.