Rechtsanwalt Kügler, Region Kassel berät und vertritt im Mietrecht

Kassel - Mietrechtliche Besonderheiten

Grundsatz

Mietrechtliche Bestimmungen finden sich überwiegend im Bundesrecht. Dies gilt vor allem für die in den §§ 535 -580a BGB enthaltenen Bestimmungen:

§§ 535 - 548 BGB: Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
§§ 549 - 577a BGB: Mietverhältnisse über Wohnraum
§§ 578 - 580a BGB: Mietverhältnisse über andere Sachen

Daher gelten - grundsätzlich - in ganz Deutschland einheitliche Bestimmungen für die Mietverhältnisse.

Soweit nach der Vereinigung der beiden Teil Deutschlands noch übergangsweise einzelne (Mieterschutz-) Bestimmungen in den neuen Bundesländern fortgalten, sind die Unterschiede allmählich abgebaut worden.

Insoweit heisst es in der seit 01.05.2004 geltenden Fassung des Art. 232 § 2 EGBGB schlicht:

"Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs."

Insbesondere für preisfreien Wohnraum gilt daher deutschlandweit zwischenzeitlich - grundsätzlich - einheitliches Mietrecht. Soweit Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag in den neuen Bundesländern aber bereits vor dem Beitritt (03.10.1990) entstanden waren, können aber die Rechtsvorschriften des Zivilgesetzbuches (ZGB) der DDR Bedeutung gewinnen.

Im preisgebundenen Wohnraummietrecht hat die Förderalismusreform die Zuständigkeit für die soziale Wohnungsbauförderung auf die Länder übertragen. Hier gibt es also länderspezifische Regelungen.

Besondere regionale Regelungen, die zunächst (auch) für Kassel gelten sollten

Gerade auf dem preisfreien Wohnungsmarkt ist es in den letzten Jahren in vielen Ballungszentren zu einer von Mieterseite beklagten erheblichen Anspannung auf dem Wohnungsmarkt gekommen. Der damit verbundene Anstieg der Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt hat die Politik veranlasst, in das Mietrecht des BGB Öffnungsklauseln aufzunehmen, die es den Ländern (Landesregierungen) ermöglichen, in besonders betroffenen Gebieten den Mietanstieg zu bremsen.

Begrenzung der Erhöhung von Bestandsmieten (Kappungsgrenze) - § 558 Abs. 3 BGB:

"(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen." (Hervorhebung nicht im Original)

Begrenzung der Miete bei Neuvermietung - § 556d Abs. 2 BGB:

"(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen." (Hervorhebung nicht im Original)

Zahlreiche Bundesländern hatten hiervon Gebrauch gemacht, so auch Hessen.

Die entsprechenden Gesetzesvorhaben (Verordnungen) liefen politisch unter dem Schlagwort der "Mietpreisbremse".

Den Regelungen war gemeinsam, dass der Landesgesetzgeber (Verordnungsgeber) jeweils einen Katalog von Gebieten (Gemeinden) bestimmte, in denen der Mietpreissteigerung entgegengewirkt werden sollte.

Für die Stadt Kassel (Hinweis: im Falle der Mietenbegrenzungs-VO ohne Wolfsanger/Hasenhecke) sollten zunächst die folgenden beiden Verordnungen gelten (für Einzelheiten bitte auf den Link klicken):

Hessische Kappungsgrenzenverordnung ("Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch", GVBl. 2014 S. 226 vom 17.10.2014)

Hessische Mietenbegrenzungsverordnung ("Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) ", GVBl. 2015 S. 397 vom 26.11.2015)

In der seit 26.11.2020 geltenden "Verordnung zur Bestimmung des Geltungsbereichs der bundesrechtlichen Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung - MiSchuV)", ist Kassel allerdings nicht mehr aufgeführt.