Stadt Kassel, 18.10.2014: Mieterhöhungsbegrenzung - Hessische Kappungsgrenzenverordnung in Kraft

Zum 18.10.2014 trat in Hessen die Hessische Kappungsgrenzenverordnung ("Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch", GVBl. 2014 S. 226 vom 17.10.2014). Diese Verordnung gilt für zahlreiche hessische Kommunen, u.a. für die Stadt Kassel.

Die Verordnung umfasst gerade einmal zwei Paragraphen: In § 1 KappGrenzV wird der räumliche Geltungsbreich, in § 2 KappGrenzV der Zeitpunkt des Inkrafttretens (und des Außerkrafttretens: 17.10.2019) bestimmt. Gleichwohl hat es die Kappungsgrenzenverordnung "in sich":

(Symbolbild)

Denn die Verordnung stellt im Zusammenhang mit der Aufzählung der betroffenen Gemeinden zugleich fest, dass diese als Gebiet gelten,

"in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist im Sinne des § 558 Abs. 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuch."

§ 558 BGB wiederum enthält die maßgebliche Bestimmung für die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Insoweit besteht im Wohnraummietrecht zwar grundsätzlich für den Vermieter die Möglichkeit, die Miete bis zur sog. ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, allerdings nur unter Beachtung der dort genannten, einschränkenden Voraussetzungen. Eine dieser Voraussetzungen stellt die sog. Kappungsgrenze dar. Insoweit heisst es in § 558 Abs. 3 S. 1 BGB:

"Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze)."

Die regelmäßige Kappungsgrenze beträgt somit 20%.

Nach § 558 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB bleibt den Landesregierungen allerdings vorbehalten - für einen zunächst auf fünf Jahre befristeten Zeitraum - Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung mit Wohnraum als besonders gefährdet gilt. Dort gilt dann eine Kappungsgrenze von (abgesenkten) 15%.

Von dieser Möglichkeit hat Hessen zum 18.10.2014 Gebrauch gemacht.

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))