BGH, 04.04.2003 - V ZR 322/02: WEG-Regelung der sachenrechtlichen Grundlagen ist keine Vereinbarung
Mit Entscheidung vom 04.04.2003 stellte der Bundesgerichthof (BGH) klar, welche Art von Vereinbarung unter die Bestimmung des § 10 Abs. 3 WEG (damals: § 10 Abs. 2 WEG a.F.) fallen.
Die Bestimmung lautet:
"(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind."
(Symbolbild Eigentumswohnungen)
Anders als bei Beschlüssen müssen Vereinbarungen im Sinne des § 10 Abs. 3 WEG in das Grundbuch eingetragen werden, um gegen einen Sondernachfolger (zum Beispiel einen Erwerber) zu wirken. Dies dient dem Schutz des Erwerbers.
Im entschiedenen Fall lag eine vertragliche Regelung und damit eine mögliche Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 3 WEG vor. Unbeschadet des Umstandes, dass diese gar nicht in das Grundbuch eingetragen war, nutzte der BGH den Fall, um ganz generell zum Begriff der unter § 10 Abs. 3 WEG fallenden Vereinbarung Stellung zu beziehen.
Insoweit führte der BGH aus:
"Im übrigen handelt es sich auch nicht um eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG. Eine solche Vereinbarung setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer ihre Innenbeziehungen untereinander regeln, also eine Gemeinschaftsordnung schaffen, die ähnlich einer Satzung die Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer bildet (...). An diesem Regelungsgegenstand fehlt es bei der Bestimmung unter § 17 Abs. 2 des notariellen Vertrages vom 27. Juni 1983. Sie betrifft nicht das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern mit den Eigentumsverhältnissen die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft." (Rdnr. 10)
Der BGH begründet dies damit, dass das WEG zwischen Regelungen des Innenverhältnisses einerseits und den sachenrechtlichen Grundlagen andererseits unterscheidet. Dieser Unterschied zeige sich etwa in den unterschiedlichen Abs. 3 und 4 des § 5 WEG:
"(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. ..."
Eine ähnliche Unterscheidung zeige sich auch mit den Regelungen des § 4 Abs. 1 WEG einerseits und des § 10 Abs. 3 WEG andererseits.
Fazit des BGH:
"Eine vertragliche Regelung der sachenrechtlichen Zuordnung ist demnach von der inhaltlichen Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses zu unterscheiden; sie kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG sein." (Rdnr. 10)
(Quelle: BGH, Urteil v. 04.04.2003, V ZR 322/02)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
