BGH, 26.10.2012 - V ZR 57/12: Versorgungsleitungen gehören bei der WEG bis zum (letzten) Absperrhahn

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 26.10.2012 mit der Frage zu befassen, ob bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Versorgungsleitungen, die sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, aber nur einer Sondereigentumseinheit zu dienen bestimmt sind, (bereits) im Sondereigentum oder aber (noch) im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Entscheidung betraf Wasserleitungen in einer Dachabseite.

Der BGH nahm die Entscheidung zum Anlass, sich grundlegend zu den sachenrechtlichen Rechtsverhältnissen an Versorungsleitungen bei einer WEG zu äußern. Gleichzeitig nutzte er die Entscheidung, um sich von der nur kurz zuvor ergangenen Heizkörperentscheidung (BGH, Urteil v. 08.07.2011, V ZR 176/10) abzugrenzen.

(Symbolbild)

Ausgangspunkt bildete für den BGH die Bestimmung des § 5 Abs. 1 WEG:

"Nach § 5 Abs. 1 WEG sind Gegenstand des Sondereigentums die zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird." (Rdnr. 13)

Allerdings bleibt der BGH nicht bei dieser Vorschrift stehen, sondern leitet für den hier vorliegenden Fall auf § 5 Abs. 2 WEG über:

"Diese noch ungeklärten Fragen zu § 5 WEG, die das Berufungsgericht der Sache nach richtigerweise zur Zulassung der Revision veranlasst haben, bedürfen hier allerdings keiner Entscheidung. Denn die Leitung, um deren dingliche Zuordnung die Parteien streiten, steht auch dann zwingend im Gemeinschaftseigentum, wenn mit der wohl einhelligen Auffassung davon ausgegangen wird, dass auch wesentliche Gebäudebestandteile, die sich außerhalb von im Sondereigentum stehenden Räumen befinden, sondereigentumsfähig sind. Bei dieser Prämisse folgt dies aus der Vorschrift § 5 Abs. 2 WEG, nach der Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sind." (Rdnr. 19)

Konkret schließt der BGH daraus:

"Versorgungsleitungen lassen sich zwar bautechnisch in viele einzelne Teile zerlegen. Soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich jedoch als Einheit anzusehen. Sie bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz und damit eine Anlage im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG." (Rdnr. 20)

Zu klären blieb allerdings noch, ob nicht zumindest der "letzte Leitungsabschnitt", d.h. der Teil der Leitung, welcher sich bereits im Sondereigentum befindet und dergestalt abgeriegelt werden kann, ohne dass das restliche Leitungsnetz in seinem Gebrauch beeinträchtigt wird, sondereigentumsfähig ist. Hier will der BGH die Grenze beim "Absperrhahn" ziehen:

"Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums (...), sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit (...). Je nach Bauweise kann das schon daraus folgen, dass eine - nicht durch Ventile, Eckverbindungen oder ähnliche Zwischenstücke - unterteilte Leitung eine einheitliche Sache ist, an der nur einheitliches Eigentum bestehen kann. In erster Linie ist hingegen maßgeblich, dass Wasser- und Heizungsleitungen erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen. Aus der Heizkörperentscheidung des Senats, in der auch die sich in den Wohnungen befindlichen Anschlussleitungen der Heizkörper als Teil des Sondereigentums angesehen worden sind (Urteil vom 8. Juli 2011 -V ZR 176/10, NJW 2011, 2958 Rn. 14 u. 16), folgt nichts anderes." (Rdnr. 22)

(Quelle: BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))