BGH, 25.10.2013 - V ZR 230/12: Verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch besteht auch unter Wohnungseigentümern

In einer Entscheidung vom 25.10.2013 hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage zu befassen, ob im Verhältnis zwischen verschiedenen Wohnungseigentümern bzw. deren Mietern ein sog. verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch (nachbarrechtlicher Aufopferungsanspruch) bestehen kann.

 

Der entschiedene Fall spielte in einem nach dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteilten Gebäude. Dort befand sich im 3. OG ein ambulantes Operationszentrum. Darunter befand sich eine Arztpraxis.

 

Beide Einheiten waren von jeweils unterschiedlichen Sondereigentümern vermietet.

 

Im Juni 2007 kam es im Sterilisationsraum des ambulanten Operationszentrum zu einer sich lösenden Schlauchverbindung und einem damit verbundenen Wasseraustritt. Dieser führte in der darunterliegenden Arztpraxis zu einem Wasserschaden, für den die klagende Versicherung 165.889,76 € aufwandte. Diesen Betrag verlangte sie von dem Mieter des Operationszentrums zurück.

 

Im Prozess stellte sich unter anderem die Frage, ob die Bestimmung des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB zur (analogen) Anwendung käme. § 906 Abs. 2 BGB lautet:

 

"(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt."

 

Der BGH bejahte die analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer und deren Mieter.

 

Die praktische Bedeutung liegt darin, dass dieser nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch verschuldensunabhängig ist. Darin unterscheidet es sich von einem (gewöhnlichen) Schadensersatzanspruch. Im Übrigen ist er auch von der Rechtsfolge nicht auf vollen Schadensersatz, sondern nur auf "angemessenen Ausgleich" in Geld gerichtet.

 

Die Begründung des BGH für die analoge Anwendung findet sich in folgenden Ausführungen:

 

"Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs.2 Satz 2 BGB gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 Abs.1 BGB rechtzeitig zu unterbinden (...). Wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, ist dieser Anspruch über den Wortlaut des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hinaus nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe beschränkt, sondern erfasst auch - worum es hier geht - die Störung durch sogenannte Grobimmissionen wie etwa Wasser (...)." (Rdnr. 7)

 

Dieser Anspruch steht nicht nur dem Eigentümer, sondern auch dem berechtigten Besitzer (zum Beispiel Mieter) zu:

 

"Ebenfalls zutreffend legt das Berufungsgericht zugrunde, dass der Anspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auch dem berechtigten Besitzer zustehen kann, dessen Abwehranspruch aus § 862 Abs.1 BGB aus tatsächlichen Gründen nicht geltend gemacht werden konnte. ..." (Rdnr. 8)

 

Der Anspruch kann sich entsprechend auch gegen einen Besitzer (zum Beispiel Mieter) richten:

 

"... Schließlich kann auch der Benutzer des Grundstücks, von dem die Emissionen ausgehen, zum Ausgleich verpflichtet sein, sofern er die Nutzungsart bestimmt. Die Eigentumsverhältnisse sind insoweit weder im Bereich der unmittelbaren Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB noch im Bereich der entsprechenden Anwendung der Vorschrift entscheidend. ..." (Rdnr. 8)

 

Er gelte auch im Verhältnis verschiedener Sondereigentümer und deren Mietern untereinander, weil es sich bei Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt:

 

"Anders als bei Beeinträchtigungen des Sondereigentums, die von dem Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer ausgehen, geht es bei von Sondereigentum herrührenden Beeinträchtigungen um eine Beeinträchtigung 'von außen'; insoweit stehen sich strukturell keine gleichgerichteten Interessen gegenüber. Mit Blick auf das Sondereigentum verwirklicht sich in herausgehobenem Maße, dass es sich bei dem grundstücksgleichen Recht des Wohnungseigentums um 'echtes Eigentum' im Sinne von § 903 Satz 1 BGB (...) handelt." (Rdnr.15)

 

Der Rechtsstreit musste allerdings wegen Verfahrensfehlern an die Vorinstanz verwiesen werden.

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 230/12; Pressemitteilung Nr. 178/2013)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

 

 

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