BGH, 17.04.2015 - V ZR 12/14: Zu getrennten Instandhaltungsrücklagen bei einer Mehrhausanlage (WEG)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in einer Entscheidung vom 17.04.2015 Gelegenheit, sich zu der Frage zu äußern, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer Mehrhausanlage berechtigt ist, in einer Gemeinschaftsordnung die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen vorzusehen.

Hintergrund der Frage bildet zunächst die Bestimmung des § 16 Abs. 2 WEG:

"(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen."

(Symbolbild Mehrhausanlage)

Danach sind Instandhaltungsaufwendungen grundsätzlich von allen Miteigentümern zu tragen. Dies gilt auch für Mehrhausanlagen.

Auch im vorliegenden Fall ging die Gemeinschaftsordnung zunächst von einer gemeinsamen Instandhaltungsrücklage aus:

"Für die Wohngebäude musste folglich eine einheitliche Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Aus dieser waren die Kosten für Reparaturen zu bestreiten, über die alle Eigentümer der in den Wohngebäuden belegenen Einheiten zu entscheiden hatten. Eine Unterscheidung danach, welchen Gebäudekomplex etwaige Kosten betrafen, sah die Gemeinschaftsordnung vor dem 7. Dezember 2004 nicht vor." (Rdnr. 14)

Später kam es aber zu einer Änderung durch Beschluss, dessen rechtliche Wirksamkeit streitig war, vom BGH aber bejaht wurde:

"Durch den Beschluss vom 7. Dezember 2004 ist die Regelung des § 5 Nr. 7 GO geändert worden." (Rdnr. 15)

Der BGH wies zunächst auf die vorhandene Öffnungsklausel hin:

"Die formelle Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Änderung der bisherigen Regelung des § 5 Nr. 7 GO ergibt sich aus der in § 15 Nr. 3 enthaltenen Öffnungsklausel. Diese erlaubt es den Wohnungseigentümern, die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung im Beschlusswege mit – hier erreichter – qualifizierter Mehrheit zu ändern." (Rdnr. 18)

Der Beschluss sei aber nicht nur formell, sondern auch materiell wirksam. Insbesondere gelte:

"Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude oder – wie hier – Gebäudekomplexe ist (...). Ungeachtet einer solchen Zweckbindung gehören die getrennten Instandhaltungsrücklagen gemäß § 10 Abs. 7 Satz 3 WEG zu dem Verwaltungsvermögen des Verbands ..." (Rdnr. 22)

(Quelle: BGH, Urteil v. 17.04.2015, V ZR 12/14)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))