BGH, 10.07.2015 - V ZR 169/14: Teilungserklärung - Gaststätte ist kein Ladenraum
Wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 10.07.2015 ausführte, erlaubt eine Teilungserklärung, die die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Ladenraum vorsieht, grundsätzlich nicht den Betrieb einer Gaststätte.
Die vorliegende Entscheidung bot dem BGH zunächst Gelegenheit, zur Vergemeinschaftung von Unterlassungsansprüchen der Miteigentümer an dem WEG-Grundstück gegen einen Störer Ausführungen zu tätigen. Insofern hielt der BGH fest, dass der Verband der Wohnungseigentümer berechtigt ist, durch Mehrheitsbeschluss die Unterlassungsansprüche der einzelnen Miteigentümer an sich zu ziehen (gekorene Ausübungsbefugnis):
"Für Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück besteht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats zwar keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG (...). In dem die Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss zur gerichtlichen Durchsetzung der zuvor beschlossenen Öffnungszeiten für Gaststätten und Restaurantbetriebe in der Wohnanlage beauftragt und bevollmächtigt wurde, ist aber eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG für die individuellen Unterlassungsansprüche der Sondereigentümer begründet worden." (Rdnr. 5)
(Symbolbild Restaurant)
Eine solche Vergemeinschaftung hat zur Folge, dass der einzelne Wohnungseigentümer seinen (ursprünglichen) individuellen Unterlassungsanspruch nicht mehr eigenständig prozessual verfolgen kann:
"Die Begründung der gekorenen Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG hat nach der Rechtsprechung des Senats zur Folge, dass die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt sind." (Rdnr. 6)
Allerdings kann der Verband in einem etwa doch geführten, individuellen Unterlassungsprozess wieder im Wege des gewillkürten Parteiwechsels eintreten. Der BGH lässt dies vorliegend sogar in der Revisionsinstanz zu:
"Insoweit besteht nämlich sowohl bei der geborenen als auch bei der gekorenen Ausübungsbefugnis die Besonderheit, dass die Wohnungseigentümer Inhaber des materiellen Rechts sind und der Verband lediglich ausübungsbefugt ist bzw. durch einen entsprechenden Beschluss ausübungsbefugt wird." (Rdnr. 9)
Schließlich verneint der BGH - jedenfalls im Grundsatz-, dass ein in der Teilungserklärung mit Vereinbarungscharakter enthaltener Nutzungszweck "Ladenraum" den Betrieb einer Gaststätte zulässt:
"Daran gemessen werden unter einem Ladenraum Geschäftsräume verstanden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer (bloßen) Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Den Betrieb einer Gaststätte umfasst dies regelmäßig nicht ." (Rdnr. 20)
Dies gilt speziell im Saarland, wie der BGH im Zusammenhang mit der vom Gericht verneinten Frage aufwirft, ob ausnahmsweise die andere Nutzungsform in ihren störenden Auswirkungen hinter der erlaubten Nutzung zurückbleibt bzw. diese nicht übertrifft:
"Hiervon kann für den Nutzungszeitraum ab ein Uhr nachts schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort - anders als Gaststätten - zur Nachtzeit geschlossen sein müssen." (Rdnr. 21)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler)
