OLG Dresden, 23.08.2016 - 8 U 964/16: Zur Beurkundungsbedürftigkeit einer Reservierungsvereinbarung

Nach einem Beschluss des Oberlandesgericht (OLG) Dresden vom 23.08.2016 bedarf bei einem Grundstückskauf eine sog. Reservierungsvereinbarung zwischen Verkaufs- und Kaufinteressenten auch bei gewerblichen Immobilienhändlern ohne Beteiligung eines Maklers der notariellen Beurkundung, wenn das Reservierungsentgelt mehr als 10% bis 15% des üblichen Maklerlohns beträgt.

Es käme auch in Betracht, statt den üblichen Maklerlohn heranzuziehen, auf einen Grenzwert von 1% des in Aussicht genommenen Verkaufspreis abzustellen.

Im entschiedenen Fall hatten zwei gewerbliche Immobilienhändler unter dem 15.09.2015 eine (nicht notariell beurkundete) Reservierungsvereinbarung geschlossen. Der Kaufpreis für die betreffende Immobilie sollte € 800.000,00 betragen. Die - auf den Kaufpreis anrechenbaren - Reservierungsentgelte lagen bei € 8.000,00 (1%) und € 16.000,00 (2%).

(Symbolbild)

Das OLG sah im vorliegenden Fall die Reservierungsvereinbarung schon deshalb als formbedürftig an, weil diese aufgrund weiterer Abreden über den Inhalt des ins Auge gefassten Kaufvertrages den Charakter eines Vorvertrages hätte.

Aber selbst ohne diese vorvertragsähnlichen Elemente wäre aus Sicht des OLG die Formbedürftigkeit aus der Höhe des Reservierungsentgeltes abzuleiten gewesen:

Denn durch die Vereinbarung eines Reservierungsentgeltes von 3% des Kaufpreises würde ein erheblicher mittelbarer Druck auf die Kaufinteressentin ausgeübt, einen Kaufvertrag abzuschließen. Insofern verwies das OLG darauf, dass dies regelmäßig dann angenommen wird, wenn die Reservierungsgebühr einen Betrag überschreitet, der 10% bis 15% der üblichen Maklervergütung überschreitet. Das OLG sieht in seiner eigenen Rechtsprechung aus dem Jahr 1997 eine Tendenz zu einer 10%-Grenze.

Ausgehend von einer - im Prozess der Höhe nach nicht streitigen - üblichen Maklerprovision von € 40.000,00 würden 10% hiervon € 4.000,00 betragen.

Im Übrigen hält es das OLG für unerheblich, ob die Reservierungsvereinbarung - wie im vorliegenden Fall - direkt zwischen den Kaufvertragsinteressen oder aber zwischen einem Makler und einem Interessenten geschlossen wird.

(Quelle: OLG Dresden, Beschluss v. 23.08.2016, 8 U 964/16)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))