OLG Düsseldorf, 07.10.2004 - I-10 U 70/04: Zum Umfang der Gartenpflege durch den Mieter
Das Oberlandesgericht (OLG) hatte sich in einer Entscheidung vom 07.10.2004 unter anderem mit der Frage auseinanderzusetzen, welche Pflichten einen Mieter eines Einfamilienhauses im Rahmen der Gartenpflege treffen.
Im entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag nur eine allgemein gehaltene Verpflichtung zur Gartenpflege:
"Der Mieter verpflichtet sich, den Garten zu pflegen. ..."
Die Vermieter verlangen nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem die Wiederherrichtung des Gartens bzw. entsprechenden Schadensersatz in Geld. Denn der Garten sei nur mangelhaft gepflegt worden.
(Symbolbild)
Das OLG lehnt einen derartigen Schadensersatzanspruch ab. Soweit die Vermieter dahingehend argumentierten, dass die Mieter notwendige Pflegemaßnahmen unterlassen hätten wies das OLG darauf hin, dass in Ermangelung gegenteiliger Vereinbarungen im Mietvertrag nur einfache Pflegearbeiten geschuldet gewesen wären:
"Haben die Parteien eines Mietvertrages über ein Einfamilienhaus - wie hier - lediglich die Pflege des Gartens vereinbart, ohne die geschuldeten Pflegemaßnahmen im Einzelnen zu beschreiben, sind hierunter gemäß §§ 133, 157, 242 BGB bei verständiger Würdigung nach Treu und Glauben nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern. Hierzu zählen etwa Rasen mähen, Unkraut jäten und Entfernen von Laub (...); andere Arbeiten unterfallen der Instandhaltungspflicht des Vermieters." (Rdnr. 44)
Und weiter:
"Gemessen an diesen Grundsätzen ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass die im Angebot H. aufgeführten Arbeiten (Pflanzflächen düngen, Gehölze beschneiden, Rasenkante abstechen, Teich von Schlamm, Algen und Pflanzenbewuchs säubern, Teichrand freilegen, Rasenfläche vertikulieren, düngen, nachsäen und mit Kompost abstreuen, Pflanzkübel und Schubkarre entsorgen) sowie die zugehörigen Materialien nicht zu den einfachen Pflegearbeiten zu rechnen sind, die den Beklagten vertraglich auferlegt waren. Entgegen der Auffassung der Berufung rechnen die in Ansatz gebrachten Arbeiten für das Säubern der Terrasse von Moos und Algen mittels Hochdruckreiniger ebenfalls nicht zu den geschuldeten einfachen Pflegemaßnahmen. Einerseits ist die Pflege der Terrasse bereits begrifflich nicht in der 'Pflege des Gartens' enthalten (LG Siegen, a.a.O.). Andererseits handelt es sich bei den aufgezählten Arbeiten ihrer Art nach um Instandhaltungsarbeiten und nicht mehr um einfache Pflegemaßnahmen." (Rdnr. 45)
Im Übrigen wird darauf hingeweisen, dass dem Mieter ein Gestaltungsspielraum zustünde:
"Im Falle der Vermietung eines Gartens mit Übertragung der Gartenpflegearbeiten ist in Anbetracht der Vielfalt der gegebenen Gestaltungsmöglichkeiten für den Umfang der vom Mieter auszuführenden Arbeiten ein großzügiger Maßstab anzusetzen, wobei die Grenze da zu ziehen ist, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen läßt. Mangels gegenteiliger Absprache steht dem Vermieter hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu (...). Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht (...), ist der Vermieter weder befugt, dem Mieter vorzuschreiben, an welchen Stellen und wann er Unkraut zu jäten hat noch kann er verlangen, dass der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht werden muss." (Rdr. 46)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
