BGH, 08.01.2014 - VIII ZR 210/13: Untermieterlaubnis umfasst nicht per se tageweise Überlassung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte am 08.01.2014 über eine Räumungsklage im Zusammenhang mit Fragen der Untervermietung zu entscheiden.
Im entschiedenen Fall hatte die (ursprüngliche) Vermieterin dem Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung (ca. 50 qm) in Berlin die Erlaubnis erteilt, die Wohnung "ohne vorherige Überprüfung" der etwaigen Untermieter weiterzuvermieten. Sie hatte dabei schriftlich unter anderem folgendes ausgeführt:
"Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (…) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (…) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten."
(Symbolbild Zimmer frei)
Nach zwischenzeitlichem Vermieterwechsel mussten die (neuen) Vermieter feststellen, dass der Mieter die Wohnung über das Internet zur tageweisen Untervermietung anbot. Dies hielten sie für vertragswidrig und mahnten den Mieter (mehrmals) mit Kündigungsandrohung ab. Schließlich kündigten sie das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen vertragswidriger Nutzung.
Der Mieter hatte sich im Prozess zum einen darauf berufen, dass aus seiner Sicht die Untermieterlaubnis auch die tageweise Überlassung an Touristen umfasse und dass er zum anderen nach Erhalt der Abmahnung nicht mehr in der beanstandeten Weise verfahren sei.
Der BGH konnte den Rechtsstreit noch nicht abschließend entscheiden und musste die Sache zur weiteren Aufklärung zurückverweisen.
Allerdings wies der BGH bei dieser Gelegenheit schon auf folgendes hin:
"Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst." (Leitsatz)
Denn:
"Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer. Hiervon unterscheidet sich die aus den Werbeanzeigen des Beklagten ersichtliche Art der Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend. Anders als das Berufungsgericht meint, lag es auch nicht deshalb, weil der Beklagte die Wohnung an zwei Wochenenden im Monat selbst benötigte, auf der Hand, dass nur eine Vermietung an Feriengäste in Betracht käme und deshalb stillschweigend von der Erlaubnis umfasst wäre. Vielmehr hätte es nahe gelegen, eines der beiden Zimmer der Wohnung einem 'normalen' Untermieter - etwa einem 'Wochenendfahrer' - zu überlassen. Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an Touristen konnte der Beklagte deshalb nicht davon ausgehen, dass die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nutzung umfasste. Zudem hatte die frühere Vermieterin bei der Erteilung der Untervermietungserlaubnis verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erteilen sollte; schon daraus konnte der Beklagte erkennen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten." (Rdnr. 11)
Das Berufungsgericht wird nunmehr erneut über die Sache zu befinden haben.
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
