BGH, 11.06.2014 - VIII ZR 349/13: Schadensersatz bei pflichtwidrig verweigerter Untermieterlaubnis
In seinem Urteil vom 11.06.2014 musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage befassen, ob sich ein Vermieter, der einem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung (pflichtwidrig) verweigert, gegenüber seinem Mieter schadensersatzpflichtig macht.
Hintergrund der Entscheidung bildet ein aus dem Jahre 2001 stammendes Mietverhältnis über eine Dreizimmerwohnung in Hamburg.
(Symbolbild)
Die Wohnung war an ein Paar vermietet.
Der Mieter hatte studiums- bzw. berufsbedingt einen mehrjährigen Aufenthalt in Kanada, bei dem er von der Mieterin begleitet wurde, zu absolvieren.
Die Mieter baten daher die Vermieterin um eine Erlaubnis zur Untervermietung von zwei Zimmern; das dritte Zimmer wollten sie selbst zurückbehalten, etwa für gelegentliche Übernachtungszwecke.
Rechtlichen Hintergrund des Begehrens der Mieter bildet die Bestimmung des§ 553 BGB:
"(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) ..."
Die Vermieterin verweigerte die Erlaubnis; sie wurde daraufhin rechtskräftig vom Amtsgericht mit Urteil vom 04.10.2011 zur Gestattung verurteilt.
Die Mieter verlangten von der Vermieterin Zahlung entgangener Untermiete für den Zeitraum vom 15.11.2010 bis 30.10.2011 in Höhe von 7.475 €.
Zu Recht wie der BGH entschied:
"Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin gemäß § 280 Abs.1 BGB auf Ersatz des im Zeitraum vom 15. November 2010 bis 30. Oktober 2011 angefallenen Mietausfallschadens in Höhe von 7.475 € bejaht. Den Klägern stand nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an Frau H. zu. Indem die Beklagte die danach geschuldete Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist daher zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls )verpflichtet." (Rdnr. 11)
Das berechtigte Interesse der Mieter an der Untervermietung lag vor:
"Als berechtigt ist dabei jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechtsordnung in Einklang steht (...). Der Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung aus § 553 Abs. 1 Satz1 BGB ist - vor allem in der durch Mobilität und Flexibilität geprägten heutigen Gesellschaft - nicht auf die Fälle beschränkt, in denen der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Denn dies würde dem Zweck des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zuwiderlaufen, dem Mieter auch dann die Wohnung zu erhalten, wenn er einen Teil untervermieten möchte, und der grundsätzlich anzuerkennenden Entscheidung des Mieters, sein Privatleben 'innerhalb der eigenen vier Wände' nach seinen Vorstellungen zu gestalten (...). Daher ist der Wunsch eines Mieters, der am Ort seiner in einer anderen Stadt gelegenen Arbeitsstelle unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung angemietet hat, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, als berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen (...). Dies gilt - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat und was auch die Revision nicht ernsthaft in Frage stellt - auch für die Aufnahme einer (befristeten) Arbeitstätigkeit im Ausland." (Rdnr. 14)
Es sei auch unschädlich, dass die Mieter im vorliegenden Fall lediglich ein Zimmer für sich während der Dauer der Untermiete zurückhalten wollten. Denn es gebe rechtlich keine Vorgabe dahingehend, dass etwa trotz der Untervermietung noch der überwiegende Teil der Wohnung selbst vom Hauptmieter genutzt werden müsse:
"Die Bestimmung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB macht den Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters sowie davon abhängig, dass er nur einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlässt. Dass der Mieter mehr als die Hälfte des Wohnraums oder wenigstens einen signifikanten Anteil zur Eigennutzung zurückbehalten müsse, ist dieser Vorschrift (und auch § 549 Abs. 2 BGB aF) nicht zu entnehmen." (Rdnr. 20)
Schädlich wäre nur, wenn die Mieter die gesamte Wohnung untervermieten wollten. Dies sei aber vorliegend nicht der Fall gewesen:
"Von einer 'Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte' ist daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er - wie im Streitfall die Kläger - ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen." (Rdnr. 30)
Die Verweigerung der Gestattung der Untervermietung sei auch pflichtwidrig bzw. schuldhaft erfolgt. Denn der Schulder, der eine Leistung nicht erbringe, trage grundsätzlich auch das Risiko eines Rechtsirrtums:
"Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs fordert der Geltungsanspruch des Rechts, dass der Verpflichtete grundsätzlich das Risiko eines Irrtums über die Rechtslage selbst trägt (BGH, Urteil vom 12.Juli 2006 -X ZR 157/05, NJW 2006,3271 Rn. 19). Daher stellt die höchstrichterliche Rechtsprechung in diesen Fällen an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums seit je her strenge Anforderungen." (Rdnr. 34)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
