BGH, 09.07.2014 - VIII ZR 376/13: Zur Einordnung von Mischmietverhältnissen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 09.07.2014 mit der rechtlichen Einordnung eines sog. Mischmietverhältnisses zu befassen. Fraglich war, ob auf das Mietverhältnis Wohnraum- oder aber Geschäftsraummietrecht (Gewerberaummietrecht) Anwendung fände.
1.
Hintergrund der Entscheidung bildete ein Mietverhältnis, dass sowohl Räumlichkeiten für eine Wohnnutzung als auch für eine freiberufliche Nutzung umfasste:
Es ging um die Vermietung eines mehrstöckigen Hauses in Berlin. Der Mietvertrag datierte vom 20.11.2006 und war unter Verwendung eines auf ein Wohnraummietverhältnis zugeschnittenen Vertragsformulars mit der Überschrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" geschlossen worden. Den Mietern war zudem gestattet, dass Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen. Insoweit hieß es in der Anlage zum Mietvertrag:
"Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis."
Mit Schreiben vom 20.02.2012 wurde das Mietverhältnis von den Vermietern ohne Angabe von Gründen zum 30.09.2012 gekündigt.
Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf grundsätzlich nach § 573 BGB eines berechtigten Interesses; die Gründe hierfür sind im Kündigungsschreiben anzugeben:
"(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. ...
...
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
..."
Bei einem Mietverhältnis, das nicht Wohnraummietverhältnis ist (Mietverhältnis über andere Räume bzw. landläufige Bezeichung: Geschäfts- bzw. Gewerberaummiete), gilt dagegen - sofern die Parteien nicht wirksam Abweichendes vereinbart haben - von Gesetzes wegen weder der Kündigungsschutz des § 573 Abs. 1 BGB, noch das Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 BGB.
(Symbolbild)
Landgericht (LG) Berlin und Kammergericht (KG) Berlin hatten das Mietverhältnis jeweils unterschiedlich eingeordnet.
2.
Der BGH entschied sich im vorliegenden Fall für ein Wohnraummietverhältnis.
Dabei wies der BGH auf folgendes hin:
a.
Im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung ist bei einem einheitlichen Mietverhältniss über Wohn- und Geschäftsräume (sog. Mischmietverhältnis) das Mietverhältnis zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten.
"Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass das Mischmietverhältnis in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als 'Wohnraummietverhältnis oder als 'Mietverhältnis über sonstige Räume' einzustufen ist, weil gesetzliche Sondervorschriften für Mischmietverhältnisse fehlen und für Mietverträge über Wohnräume teilweise andere gesetzliche Regeln gelten als für die Anmietung von Geschäftsräumen oder von sonstigen Räumen." (Rdnr. 18)
Und nochmals:
"Danach ist das jeweils in Frage stehende Mischmietverhältnis zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis (§ 549 BGB) oder als Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB), also Geschäftsräume, zu bewerten. Denn eine Aufspaltung eines Mischmietverhältnisses in seine verschiedenen Bestandteile unter gesonderter rechtlicher Bewertung der unterschiedlichen Nutzungszwecke liefe der bei einem Mischmietverhältnis von den Parteien gewollten rechtlichen Einheit des Vertrags zuwider." (Rdnr. 24)
Entscheidend für die Einordnung ist dabei diejenige Nutzungsart, die überwiegt:
"Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis ist - wie auch bei sonstigen Mischverträgen (...) - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt." (Rdnr. 26)
Bei der Frage, welche Nutzung im Einzelfall überwiegt, gibt es allerdings, so der BGH,
"keine festen Regeln". (Rdnr. 32)
Insbesondere spricht es nicht bereits für einen überwiegenden geschäftlichen Nutzungszweck, wenn der Mieter mit den zur geschäftlichen Nutzung überlassenen Teilen der Mietsache seinen Lebensunterhalt bestreitet, also etwa die seinem Lebensunterhalt dienende Hypnosepraxis in diesen Teilräumlichkeiten betreibt.
Soweit der BGH aufgrund einer früheren Entscheidung (BGH, Urteil v. 16.04.1986, VIII ZR 60/85) so verstanden wurde, dass der Umstand, dass der Mieter in einem Mischverhältnis in einem Teil der Räumlichkeiten eine Tätigkeit ausübt, mit der er seinen Lebensunterhalt bestreitet (indem er zum Beispiel in einem im Übrigen zu Wohnzwecken genutzten Haus seine Anwaltskanzlei betreibt), entscheidend gegen eine einheitliche Einordnung des gesamten Mietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis spräche, hält der BGH daran ausdrücklich nicht mehr fest:
"Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) ausgeführt, wenn ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen werde, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. ... " (Rdnr. 33)
"An diesem Abgrenzungskriterium ... hält der Senat nicht fest." (Rdnr. 34)
Insbesondere gilt:
"Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat, besteht nicht." (Rdnr. 35)
Als - nicht abschließende - Indizien für die Abgrenzung im Einzelfall nennt der BGH unter anderem folgende Umstände (Rdnrn. 37 f.):
Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Geschäftsraum- oder Wohnraummiete) zugeschnittenen Vertragsformulars
(unter Umständen) die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift des Mietvertrages
Aufbau der vertraglichen Regelungen (Wohnraumnutzung oder Gewerberaumnutzung als Zusatz oder Anhang zu den übrigen Vertragsregelungen)
Verhältnis der für eine gewerbliche/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen
Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile (falls gesondert ausgewiesen)
bauliche Gegebenheiten (Zuschnitt, Einrichtung etc.)
Stets entscheidet aber die Einzelfallbetrachtung; im Zweifel ist (wohl) der Einordnung als Wohnraummietverhältnis der Vorrang zu geben:
"Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen." (Rdnr. 39)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler)
