BGH, 15.04.2015 - VIII ZR 281/13: Instandsetzung in Mietwohnung: Kein Vorrang der Duldungsklage
Mit Urteil vom 15.04.2015 musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage befassen, unter welchen Umständen der Vermieter einer Wohnung gegenüber seinem Mieter die (fristlose) Kündigung erklären kann, wenn letzterer sich weigert, dem Vermieter bzw. dessen Handwerkern zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten Zugang zur Mietwohnung zu gewähren.
Im entschiedenen Fall wurde von der Klägerin an die Beklagten eine Wohnung vermietet. Im Jahre 2010 stellte die Vermieterin (Klägerin) im Dachstuhl des Gebäudes Hausschwamm fest. Die Klägerin führte Notmaßnahmen am Gebäude durch. Die Beklagten zogen hierfür im November 2010 in ein Hotel. Anschließend kehrten sie in ihre gemietete Wohnung zurück.
Die Klägerin verlangte zur Durchführung weiterer Maßnahmen erneut Zutritt zur Mietwohnung. Die Beklagten gewährten diesen Zutritt zunächst nicht.
(Symbolbild Handwerker)
Die Klägerin erklärte daher unter dem 30.06.2011 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Sie erwirkte eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zur Wohnung. Schließlich gewährten die Beklagten unter dem Eindruck der einstweiligen Verfügung am 04.10.2011 der Klägerin Zutritt.
Am 21.11.2011 ließ die Kläger nochmals fristlos kündigen, weil ihr die Beklagten auch den Zutritt eines Kellerraums zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.
Die Vermieterin erhob Räumungsklage gegen die Mieter. Diese Klage blieb erst- und zweitinstanzlich ohne Erfolg.
Die Berufungsinstanz war der Ansicht, dass die Vermieterin vor der Erhebung der Räumungsklage zunächst im Wege der Duldungsklage hätte klären müssen, ob die Mieter überhaupt verpflichtet wären, Zutritt zu gewähren. Nur im Falle querulatorischen Verhaltens der Mieter sei es möglich, gleich auf Räumung zu klagen. Im Übrigen gelte ein Vorrang der Duldungsklage.
Der BGH teilte diese Rechtsauffassung nicht. Es bestehe kein genereller Vorrang der Duldungsklage.
"Anders als das Berufungsgericht meint, kann eine fristlose Kündigung nicht erst dann auf eine Verletzung von Duldungspflichten des Mieters gestützt werden, wenn der Mieter einen rechtskräftigen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten 'querulatorische Neigungen' zeigt. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein, wenn der Mieter seine Pflicht gemäß § 554 BGB aF (vgl. jetzt §§ 555a bis 555d BGB) verletzt, die Instandsetzung oder Modernisierung der Mietsache zu dulden (...). Auch eine die ordentliche Kündigung rechtfertigende erhebliche Vertragsverletzung setzt bei einem Verstoß gegen Duldungspflichten nicht generell voraus, dass sich der Vermieter zuvor einen rechtskräftigen Duldungstitel verschafft hat." (Rdnr. 20)
Die Bestimmung des § 555a Abs. 1 BGB lautet:
"(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).
..."
Entscheidend seien allerdings immer die Umstände des Einzelfalles. Über diese müsste erneut in der zweiten Instanz befunden werden. Deshalb wurde das Berufungsurteil aufgehoben und der Rechtsstreit zurückverwiesen.
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
