BGH, 17.06.2015 - VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14: Einbau einheitlicher Rauchmelder im Mietrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 17.06.2015 mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor bereits selbst mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.
Dies wurde vom BGH im entschiedenen Fall bejaht.
In den streitgegenständlichen Fällen hatte die Vermieterin - eine Wohnungsbaugesellschaft bzw. eine Wohnungsbaugenossenschaft - sich dazu entschieden, ihren Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten.
(Symbolbild Rauchmelder)
Die Vermieterin berief sich zudem jeweils auf die gesetzliche Verpflichtung aus der einschlägigen Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA). Der dortige § 47 Abs. 4 BauO LSA lautet:
"(4) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Menschen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen auszustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten."
Die Mieter lehnten allerdings einen Einbau der von der Vermieterin vorgesehenen Rauchwarnmeldern mit dem Argument ab, dass sie ihre Mietwohnungen bereits mit selbst beschafften Rauchwarnmeldern versehen hätten.
Der BGH wies nun zunächst darauf hin, dass es sich bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern um eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 6 BGB) handelt. Schließlich werde der Einbau, der zumindest teilweise (offengelassen für das Wohnzimmer) auch in Erfüllung der öffentlichrechtlichen Pflicht aus § 47 Abs. 4 BauO LSA erfolge, vom Vermieter auch aufgrund von Umständen durchgeführt, die dieser nicht zu vertreten habe, und stelle keine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB dar:
Damit lägen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB vor, die nach § 555d Abs. 1 BGB vom Mieter zu dulden seien:
"Der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch steht ihr gemäß §555d Abs. 1, § 555b Nr. 4 und 5 BGB bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. Daneben ergibt sich der Duldungsanspruch jedenfalls für den Schlafraum, das Kinderzimmer und den Flur zusätzlich aus § 555d Abs. 1, §555b Nr. 6 BGB in Verbindung mit § 47 Abs. 4 BauO LSA unter dem Gesichtspunkt einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahme ..." (BGH, VIII ZR 216/14, Rdnr. 12)
Der Einwand der Mieter, dass die Räumlichkeiten ja bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet seien, wurde mit dem Argument zurückgewiesen, dass zumindest bei einem Mehrfamilienhaus dadurch ein hohes Maß an Sicherheit erreicht werde, dass
"der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude 'in einer Hand' sind." (BGH, VIII ZR 216/14, Rdnr. 13)
Im Übrigen wies der BGH darauf hin, dass der Vermieter nicht verlangt hatte, dass die vom Mieter selbst angebrachten Rauchmelder (während der Mietdauer) entfernt würden:
"Dabei kommt es im Rahmen des § 555b Nr. 6 BGB nicht darauf an, ob eine Eigeninstallation durch den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn die Klägerin verlangt nicht, dass die Beklagte die von ihr angebrachten Rauchwarnmelder entfernt." (BGH, VIII ZR 290/14, Rdnr. 22)
(Quelle: BGH, Urteil v. 17.06.2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14; Pressemitteilung Nr. 97/2015)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler)
