BGH, 01.07.2015 - VIII ZR 14/15: Zur Eigenbedarfskündigung im Falle eines Mischmietverhältnisses

Nach einem Urteil des - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständigen - VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 01.07.2015 braucht sich bei einem einheitlichen Mietverhältnis, welches wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, der geltend gemachte Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.

Im entschiedenen Fall mieteten die Beklagten vom Kläger mit Vertrag vom 01.09.1996 ein ehemaliges landwirtschaftliches Anwesen an. Sie nutzten das Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen vertragsgemäß zu Wohnzwecken und teils gewerblich für ein Ladengeschäft.

Mit Schreiben vom 15.04.2012 erklärte der Kläger eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Diese stützte er darauf, dass er seiner 28-jährigen Tochter und der 7-jährigen Enkelin, die beide noch in seinem Haushalt lebten, eine eigene Wohnung zur Verfügung stellen wollte.

(Symbolbild)

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, das Landgericht gab ihr statt.

Der BGH folgte dem Landgericht.

Es sah die Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als berechtigt an.

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lautet:

"(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. ...

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3. ..."

Dabei sei es unerheblich, dass sich der Eigenbedarf im vorliegenden Fall eines Mischverhältnisses nur auf die Wohnräume bezog:

"Entgegen der Auffassung der Revision ist es unerheblich, dass die Tochter des Klägers lediglich die Wohnräume nutzen will und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, von den Beklagten für ihr Ladengeschäft benutzten Räume hat. Denn bei einem Mischmietverhältnis, das nach den unangegriffenen Feststellungen der Vorinstanzen insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen ist, braucht sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen." (Rdnr. 10)

"Zwar ist auch ein solches Mietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar (Senatsurteil vom 12.Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224 Rn. 11). Das besagt aber nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung erforderliches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere ein Eigenbedarf im Sinne von Absatz 2, sich auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen muss. Denn der mit dieser Vorschrift auf den Mieter von Wohnraum zugeschnittene Schutz schließt eine in das Mietverhältnis mit aufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht ein. Bei gewerblich oder geschäftlich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Vermieterszur ordentlichen Kündigung gerade nicht vom Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab." (Rdnr. 11)

Andernfalls bestünde die Gefahr, dass die Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnissen praktisch ausscheide:

"... Es besteht kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau wertungswidrig auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken und damit für Mischmietverhältnisse eine Eigenbedarfskündigung im praktischen Ergebnis weitgehend auszuschließen." (Rdnr. 12)

(Quelle: BGH, Urteil v. 01.07.2015, VIII ZR 14/15)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))