BGH, 07.10.2015 - VIII ZR 247/14: Zur Stellung eines Nachmieters durch den Mieter
Der - für das Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in einem Urteil vom 07.10.2015 mit Fragen der Stellung eines Nachmieters durch den Mieter zu befassen.
Im entschiedenen Fall hatte die Klägerin mit Mietvertrag vom 29./30.04.2011 den Beklagten ein Einfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr ab 01.05.2011 mit einer (anfänglichen) Festlaufzeit bis 30.04.2015 vermietet.
Der Mietvertrag enthielt zur (anfänglichen) Festlaufzeit u.a. folgende Klausel:
"Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2011 und läuft fest bis zum 30.04.2015. Innerhalb dieser Festlaufzeit kann das Mietverhältnis von keiner Vertragspartei gekündigt werden. Ab dem 01.05.2015 läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden." (Rdnr. 2)
(Symbolbild)
Im März 2013 wechselte der Beklagte den Arbeitsplatz und nahm eine neue Stelle in Norddeutschland an. Mit Schreiben vom 27.03.2013 erklärten die Beklagten die "fristgerechte Kündigung" zum 30.06.2013. Per 30.06.2013 stellten sie entsprechend die Mietzahlungen ein, räumten das Anwesen und gaben der Klägerin die Schlüssel zurück.
Die Klägerin akzeptierte die Kündigung nicht, erklärte sich allerdings grundsätzlich mit der Stellung eines Nachmieters einverstanden. Insofern stellte die Klägerin folgende Bedingungen für die Entlassung der Beklagten aus dem Mietvertrag:
"Der Nachmieter müsse allerdings - ebenso wie die Beklagten vor Vertragsschluss - eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde. Mit der Einschaltung eines Maklers durch die Beklagten sei sie grundsätzlich einverstanden, sie sei aber nicht bereit, die ihr übersandte Provisionsvereinbarung mit dem von den Beklagten eingeschalteten Maklerbüro zu unterzeichnen." (Rdnr. 5)
Im Januar 2014 hatten die Beklagten einen Mietinteressenten gefunden und baten die - 120 km entfernte lebende - Klägerin um Teilnahme an einem Besichtigungstermin. Die Klägerin wollte zunächst die von ihr verlangten Informationen sehen und prüfen. Der Mietinteressent lehnte die Beibringung dieser Unterlagen ab.
Die Parteien stritten gerichtlich um Mietzahlungen und das zutreffende Vertragsende.
Das Landgericht (LG) ging davon aus, dass das Mietverhältnis zum 30.04.2014 (und nicht erst zum 30.04.2015) geendet habe. Die Klägerin sei nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) so zu behandeln, als sei zu diesem Zeitpunkt ein Nachmieter gefunden worden. Die Klägerin habe gleichsam unerfüllbare Anforderungen an die Stellung eines Nachmieters gestellt.
Der BGH teilte diese Aufassung nicht und hob das Urteil des Landgerichts auf.
Der Rechtstreit konnte allerdings nicht abschließend entschieden werden:
Insofern wies der BGH zunächst darauf hin, dass der im vorliegenden Fall vereinbarte (anfängliche) Kündigungsausschluss nur wirksam wäre, wenn es sich - wozu das LG keine Feststellungen getroffen habe - um eine Individualvereinbarung handeln würde:
"Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden kann. Nach der vom Berufungsgericht insoweit nicht ausreichend berücksichtigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss die Kündigung aber jedenfalls zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein. Eine Formularklausel, die das nicht gewährleistet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10, NJW 2011, 597 Rn. 14 ff.).
Die Regelung in § 2 des Mietvertrages geht zum Nachteil der Beklagten über diese Grenze hinaus, indem sie eine Kündigung erstmals nach dem 30. April 2015 ermöglicht. Die Kündigung kann nach dieser Regelung frühestens zum Ablauf des 31. Juli 2015 erklärt werden, so dass die Bindung des Mieters mehr als vier Jahre seit Vertragsabschluss betragen würde. Sofern es sich bei § 2 des Mietvertrags um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte, wäre der Kündigungsausschluss deshalb - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - insgesamt unwirksam und hätte die ordentliche Kündigung vom 27. März 2013 mithin das Mietverhältnis bereits zum Ablauf des 30. Juni 2013 beendet." (Rdnrn. 19 f.)
Abgesehen von dieser Frage habe aber die Klägerin im Rahmen der von ihr gemachten Anforderungen an die Stellung eines Nachmieters nicht rechtsmissbräuchlich gehandelt:
"Das Berufungsgericht hat verkannt, dass es allein dem Mieter obliegt, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken." (Rdnr. 26)
"Vor dem Hintergrund der vorgenannten Aufgaben- und Risikoverteilung kann es der Klägerin nicht als widersprüchliches oder sonst rechtsmissbräuchliches Verhalten angelastet werden, dass sie die Durchführung von Besichtigungsterminen, die für sie mit einer Anreise von 120 Kilometern verbunden gewesen wäre, von der Durchführung einer Vorauswahl möglicher Nachmieter abhängig gemacht hat. Das Berufungsgericht hat insoweit außer Acht gelassen, dass es den Beklagten frei gestanden hat, vor der Räumung des Mietobjekts auch ohne Vorauswahl selbst Besichtigungstermine durchzuführen oder zu diesem Zweck die Schlüssel für das Anwesen zurückzuverlangen. Dass die Klägerin entsprechende Bemühungend er Beklagten behindert hätte, ist weder festgestellt noch sonst ersichtlich." (Rdnr. 28)
"Entgegen der Würdigung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die Suche der Beklagten nach einem Nachmieter auch nicht dadurch vereitelt, dass sie ihnen untersagt hat, im Garten ein Hinweisschild eines Maklers aufzustellen und im Rahmen der Suche nach einem Nachmieter die von ihr gefertigten Fotos, Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden. Denn die Klägerin war auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben weder gehalten, den Beklagten die Verwendung des vorhandenen Datenmaterials zu gestatten noch Werbemaßnahmen eines Maklers auf ihrem Grundstück zu dulden oder hinzunehmen, dass auf diese Weise die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwesens gelenkt würde." (Rdnr. 29)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
