BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 22/14: Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung nur bis zur Kappungsgrenze
Der BGH hatte sich in einer Entscheidung vom 18.11.2015 mit der Frage zu befassen, ob eine Vermieterin, die fälschlich im Mietvertrag eine zu niedrige Wohnfläche angegeben hatte, berechtigt war, im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens eine zusätzliche Mieterhöhung zu fordern.
Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin die Wohnfläche mit 156,95 qm (statt tatsächlicher: 210,43 qm) angegeben. Später schritt sie dann zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB. Diese Vorschrift lautet (auszugsweise):
"§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. ...
(2) ...
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. ...
(4) ..."
(Symbolbild Mietwohnung)
Die Vermieterin hatte demnach die sog. Kappungsgrenze von - hier - 15% zu beachten., die sich allerdings nach der bisherigen Miete (und damit der niedrigeren Fläche) richtete. Fraglich war, ob die Vermieterin unter Berufung auf die Flächenabweichung zusätzlich zu dem sich aus der Kappungsgrenze ergebenden Betrag zu einer weiteren Mietanpassung berechtigt wäre.
Dies wurde vom BGH verneint: Die Vermieterin dürfe zwar grundsätzlich von der tatsächlichen Wohnungsgröße ausgehen, müsse aber die sich aus der bisherigen Miete ergebenden Kappungsgrenze einhalten.
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
