BGH, 20.01.2016 - VIII ZR 93/15: Geringere Anforderungen an formelle Richtigkeit von Betriebskosten

Der für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichthofs (BGH) hatte sich in seinem Urteil vom 20.01.2016 mit der Frage der formellen Ordnungsgemäßheit von Betriebskostenabrechnungen im Zusammenhang mit sog. Vorwegabzügen zu beschäftigen.

Der BGH nutzte die Entscheidung, um sich von seiner früheren Rechtsprechung zu distanzieren.

(Symbolbild Mietwohnung)

1.

Nach früherer Rechtsprechung durfte ein Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bei den einzelnen Betriebskostenarten keinen bereinigten Gesamtbeitrag angeben. Vielmehr musste der Vermieter, wenn er diesen Gesamtbeitrag vorher um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt hatte (sog. Vorwegabzüge), die zur Ermittlung des (bereinigten) Gesamtbetrags führenden Rechenschritte in der Betriebskostenabrechnung angeben und erläutern.

a.

Insoweit hieß es im amtlichen Leitsatz des BGH, Urteil v. 14.02.2007, VIII ZR 1/06 ausdrücklich:

"Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind."

Aus den Gründen:

"Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten." (BGH, VIII ZR 1/06, Rdnr. 10)

b.

Auch in BGH, Urteil v. 09.10.2013, VIII ZR 22/13 hatte die Rechtsprechung die offene Angabe des Vorwegabzugs verlangt:

" ... [Z]utreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition - aus formellen Gründen - auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Danach genügt es nicht, nur die - um die nicht umlagefähigen Anteile - schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten." (BGH, VIII ZR 22/13, Rdnr. 14)

Allerdings weist der BGH - ohne dies aber entscheiden zu müssen - in seiner vorbezeichneten Entscheidung auch auf wachsende Kritik an seiner Rechtsprechung, wonach die Nichtangabe des Vorwegabzugs zur fehlenden formellen Ordnungsgemäßheit führen soll, hin:

"Ob dieser Kritik Rechnung zu tragen ist, bedarf hier indes keiner Entscheidung." (BGH, VIII ZR 22/13, Rdnr. 16)

c.

Die frühere Rechtsprechung hatte folgende Konsequenz:

Nach der - im Bereich des Wohnraummietrechts geltenden - Regelung des § 559 Abs. 3 BGB hat der Vermieter über die Betriebskosten innerhalb einer Jahresfrist abzurechnen. Nach Ablauf der Jahresfrist ist er - grundsätzlich - mit Nachforderungen ausgeschlossen:

"(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn ..."

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung wird dabei die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nur durch eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gewahrt:

"Die Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden." (BGH, VIII ZR 1/06, Rdnr. 8)

Die formelle Ordnungsgemäßheit verlangt - kurz formuliert - nur ein gewisses Maß an äußerlicher Nachvollziehbarkeit der Abrechnung durch den Mieter:

"Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen." (BGH, VIII ZR 1/06, Rdnr. 8)

Die formelle Ordnungsgemäßheit ist von der materiellen zu unterscheiden: Letztere beantwortet die Frage, ob die formell (äußerlich) ordnungsgemäße Abrechnung auch inhaltlich zutreffend ist.

Inhaltliche Fehler können auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden, allerdings nur im Rahmen der ursprünglichen Nachforderung:

"Wie bereits ausgeführt, soll die Ausschlußfrist für den Mieter die Sicherheit gewähren, daß er nach Fristablauf nicht mehr mit (weiteren) Nachforderungen des Vermieters rechnen muß. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein darin enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters korrigiert werden könnte. Das gilt sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsichtlich der Höhe der abgerechneten Einzelpositionen und unabhängig von dem Ausmaß der Abweichung. Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat deshalb zur Folge, daß die Nachforderung nach einer erst später erfolgenden inhaltlichen Korrektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreiten darf." (BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 135/04)

Um es auf eine Kurzformel zu bringen:

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist können formelle Fehler - grundsätzlich - gar nicht mehr, materielle Fehler dagegen zumindest im Rahmen der ursprünglichen Nachforderung korrigiert werden.

2.

Die neue Rechtsprechung vom 20.01.2016 stellt nun geringere Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit. Denn sie verlangt vom Vermieter keine offene Ausweisung des Vorwegabzugs mehr.

Tatsächlicher Hintergrund der Entscheidung bildet eine Wohnanlage, die aus mehreren Einzelgebäuden bestand.

Die Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den einzelnen Mietern erfolgt gebäudebezogen.

In den Betriebskostenabrechnungen wurden also nur die auf das jeweilige Gebäude entfallenden Betriebskosten angegeben. Allerdings fielen bestimmte Betriebskostenpositionen für alle Gebäude an, d.h. es gab insoweit einen für die gesamte Wohnanlage bestehenden Gesamtbetrag. Wie sich aus dem BGH-Urteil ergibt, gab die Vermietern aber diesen wohnanlagenbezogenen Gesamtbetrag in den Abrechnungen nicht an, sondern rechnete diesen (intern) gleich auf die Einzelgebäude um (Fettdruck nicht im Original):

"Die Klägerin rechnete die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr besteht die Besonderheit, dass die gesamte Anlage über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Die Klägerin sah sich deshalb veranlasst, bei diesen Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage auszugehen und diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude zu verteilen. Dieser Rechenschritt ist allerdings aus den Nebenkostenabrechnungen, die den Mietern erteilt wurden, nicht ersichtlich. Vielmehr erschien darin nur der von der Klägerin für das jeweilige Gebäude errechnete 'Gesamtbetrag', der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde. Aus diesem Grund entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen 'Gesamtkosten' nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind." (Rdnr. 2)

Nach früherer Rechtsprechung würde dies - bezogen auf die betroffenen Betriebskostenpositionen - zur formellen Unwirksamkeit führen, da die Vorwegabzüge nicht offen gelegt waren.

Die Rechtsprechung betont dagegen, dass an Betriebskostenabrechnungen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden sollen:

"Der Senat hat zwischenzeitlich mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind." (Rdnr. 13)

Vermieter und Mieter sollen übersichtliche Abrechnungen erhalten. Mieter könnten sich, bei Interesse, ohnehin zur Belegeinsicht begeben:

"Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen halten. Auch der Mieter hat grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zusteht und er auf diese Weise - sofern im Einzelfall ein entsprechendes Interesse besteht - weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann." (Rdnr. 17)

(Quelle: BGH, Urteil v. 20.01.2016, VIII ZR 93/15)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler (Fuldabrück-Bergshausen, LK Kassel))