BGH, 04.02.2015 - VIII ZR 175/14: Kündigung bei Geldnot des Mieters: "Geld hat man zu haben"
Mit Urteil vom 04.02.2015 hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage zu beschäftigen, welche Auswirkungen es auf eine Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs des sozialhilfebedürftigen Mieters hat, wenn dieser den Antrag auf Sozialhilfe rechtzeitig zwar stellte, die beantragten Leistungen aber nicht rechtzeitig bewilligt wurden.
Der BGH nutzte die Entscheidung, um sich von seinem Urteil v. 21.10.2009, VIII ZR 64/09 abzugrenzen. Dort hatte er entschieden, dass mehrere, kürzere Zahlungsverzögerungen seitens des Jobcenters, welches die Zahlung der Miete an den Vermieter übernommen hatte, dem Mieter zumindest dann nicht kündigungsrelevant angelastet werden könnten, wenn dieser das Jobcenter seinerseits auf das Erfordernis rechtzeitiger Zahlung hingewiesen hatte:
"Wie dargelegt, setzt § 543 Abs. 1 BGB eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Die Wirksamkeit einer hierauf gestützten Kündigung hängt mithin davon ab, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter bei umfassender Interessenabwägung nicht mehr zugemutet werden kann. Zu Recht hat das Berufungsgericht deshalb nicht isoliert auf die unpünktlichen Mietzahlungen abgestellt, sondern bei der Interessenabwägung zu Gunsten der Beklagten berücksichtigt, dass diese wegen der eingetretenen Änderungen ihrer persönlichen und finanziellen Verhältnisse seit April 2008 auf Leistungen des Jobcenters angewiesen sind und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter trotz Kenntnis von den Abmahnungen des Klägers nicht zu einer rechtzeitigen Zahlungsanweisung bereit ist." (BGH, VIII ZR 64/09, Rdnr. 26)
(Symbolbild Geld)
In der Entscheidung vom 04.02.2015 verfuhr der BGH dagegen weniger nachsichtig mit dem Mieter:
Denn für Geldschulden habe der Schuldner verschuldensunabhängig einzustehen:
"Zur Verantwortlichkeit des Schuldners und damit auch zu der von § 286 Abs. 4 BGB geforderten Zurechnung einer Nichtleistung trotz Fälligkeit sieht § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, dass der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten hat, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Eine solche strengere Haftung besteht aber nach allgemeiner Auffassung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten, um die es hier geht, den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung, das § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB genauso zugrunde liegt wie der Vorgängerregelung des § 279 BGB aF und das im Übrigen auch aus dem geltenden Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht abzuleiten ist, ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen." (Rdnr. 18)
Ein Widerspruch zur Entscheidung aus dem Jahre 2009 bestehe nicht. Denn dort ging es um eine auf § 543 Abs. 1 BGB gestützte Kündigung, bei der eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen sei.
Insoweit lautet § 543 Abs. 1 BGB:
"(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann."
Im vorliegenden Fall werde die Kündigung aber auf die Bestimmung des § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB gestützt. Dort sei vom Gesetzgeber keine Berücksichtigung der in § 543 Abs. 1 BGB genannten Umstände vorgesehen:
"Dementsprechend sind auch die nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass sie - anders als § 543 Abs. 1, §573 Abs. 2 Nr.1 BGB (...) - eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen (...). Vielmehr ist danach bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB allein aus diesem Grund eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen noch zusätzlich erfüllt sein müssen." (Rdnr. 21)
§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB lautet:
"(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. ...
2. ...
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht."
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
