BGH, 10.02.2016 - VIII ZR 137/15: Formularmäßige Bezugnahme auf "die Betriebskosten" ausreichend
Der - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in seinem Urteil vom 10.02.2016 mit der Frage zu befassen, in welcher Weise im Mietvertrag die Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter formuliert werden muss.
Im entschiedenen Fall enthielt der Formularmietvertrag von 2007 zu den Betriebskosten folgende Bestimmungen:
"Ziffer 1:
'Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc) 100 EUR.'
[...]
Ziffer 3:
'Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.'"
Die Mieter waren der Ansicht, dass keine wirksame Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten vorläge. Denn die im Mietvertrag genannte "Anlage 3" zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung war zum Zeitpunkt des Abschluss des Mietvertrages nicht mehr in Kraft. Vielmehr galt zu diesem Zeitpunkt bereits die Betriebskostenverordnung. Daher sei die Umlagevereinbarung unwirksam.
Der BGH folgte dieser Argumentation nicht.
Es sei bereits nicht erforderlich, dass die Betriebskosten im Formularmietvertrag einzeln aufgeführt werden:
"Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete - auch in einem Formularvertrag - nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Vielmehr hat es der Senat - jedenfalls soweit es nicht um 'sonstige' Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung geht - genügen lassen, dass auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wird." (Rdnr. 11)
Es sei auch unschädlich, dass auf eine nicht mehr in Kraft befindliche Betriebskostenaufstellung verwiesen werde:
"Entgegen der Auffassung, die das Berufungsgericht im Anschluss an Langenberg (...) vertritt, ist es ohne Bedeutung, dass die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bei Abschluss des Mietvertrags nicht mehr in Kraft, sondern inzwischen durch die - im wesentlichen inhaltsgleiche - Betriebskostenverordnung ersetzt worden war." (Rdnr. 12)
(Symbolbild Tankuhr)
Vielmehr ergebe sich im vorliegenden Fall im Wege der Auslegung, dass die Mieter die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung zu tragen haben:
"Die im Mietvertrag vom 27. April 2007 zu den Betriebskosten getroffenen formularmäßigen Bestimmungen sind dahin auszulegen, dass die Beklagten die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben." (Rdnr. 13)
Dabei sei insbesondere zu berücksichtigen, so der BGH, dass der Begriff der Betriebskosten bereits seit Jahrzehnten Verwendung fände und gesetzlich definiert sei:
"Wie bereits ausgeführt, ist der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in einer hierzu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert. Zudem ist es auch - sowohl im preisfreien als auch im preisgebundenen Wohnraum - seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Angesichts dessen bedarf der Begriff der 'Betriebskosten' in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist." (Rdnr. 19)
Zudem sei im vorliegenden Fall auch nicht zweifelhaft, dass mit der im Formularmietvertrag enthaltenen Bezeichnung "die Betriebskosten" sämtliche, umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung gemeint waren:
"Eine andere Beurteilung käme allenfalls in Betracht, falls durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar würde, ob 'die Betriebskosten' im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Er ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass der Mietvertrag einen Hinweis auf die zum damaligen Zeitpunkt bereits außer Kraft getretene Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung enthält. Denn aus diesem Umstand ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass etwas anderes gemeint gewesen sein könnte als die Abwälzung sämtlicher umlegbarer Betriebskosten. Auch die in § 4 des Mietvertrags enthaltene beispielhafte Aufzählung einzelner Betriebskosten mit dem Zusatz 'etc' zeigt unabweisbar, dass eine umfassende Umlagevereinbarung im gesetzlich zulässigen Umfang gemeint war." (Rdnr. 20)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
