BGH, 13.07.2016 - VIII ZR 296/15: Keine Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht

Der - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich am 13.07.2016 mit der Frage der Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB auf das Wohnraummietrecht (Kündigung wegen älterer Mietrückstände) zu befassen.

§ 314 Abs. 3 BGB lautet:

"(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat."

Im entschiedenen Fall hatte die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde, an den Beklagten eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Der Beklagte blieb die Mieten für Februar und April 2013 schuldig. Die Klägerin mahnte unter dem 14.08.2013. (Erst) mit Schreiben vom 15.11.2013 kündigte sie wegen der nach wie vor offen stehenden Mietrückstände das Mietverhältnis fristlos.

(Symbolbild)

Die Kündigung erfolgte somit erst gut sieben Monate nach den ihr zugrundeliegenden Mietrückständen.

Da der Beklagte nicht freiwillig auszog, erhob die Klägerin Räumungsklage.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, das Landgericht (Berufungsgericht) wies sie ab. Denn nach Auffassung des Landgerichts sei die Kündigung - unter Verstoß gegen § 314 Abs. 3 BGB - nicht in angemessener Frist erfolgt und daher unwirksam.

Der BGH teilte die landgerichtliche Auffassung nicht:

Zum einen sei § 314 Abs. 3 BGB neben den den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) nicht anwendbar. Zum anderen wäre die Kündigung im entschiedenen Falle auch nicht unangemessen spät erfolgt.

Schließlich vermochte der BGH auch keine Gründe zu erkennen, wonach im vorliegenden Fall das Kündigungsrecht ausnahmsweise verwirkt sei.

(Quelle: BGH, Urteil v. 13.07.2016, VIII ZR 296/15; Pressemitteilung Nr. 120/2016)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))