LG Berlin, 23.03.2016 - 65 S 314/15: WG kann uU vom Vermieter Auswechslung eines Mieters verlangen

Das Landgericht (LG) Berlin hatte sich in einem Urteil vom 23.03.2016 mit Rechtsfragen im Verhältnis zwischen einer Wohngemeinschaft und deren Vermieter zu befassen.

Konkret ging es um die Frage, unter welchen Umständen die Wohngemeinschaft - bzw. deren Mitglieder - einen Anspruch gegen den Vermieter haben, dass dieser die Auswechslung eines einzelnen Mitglieds der Wohngemeinschaft akzeptiert, d.h. der Entlassung eines bisherigen Mitgliedes und der Aufnahme eines neuen Mitglieds zustimmt bzw. zumindest nicht widersprechen kann.

Zunächst bejahte das LG, das im vorliegenden Fall an eine Wohngemeinschaft und nicht lediglich an eine (feste) Mietermehrheit vermietet wurde:

"Aus den unstreitigen Umständen des Vertragsschlusses kann hier mit der erforderlichen Sicherheit darauf geschlossen werden, dass der Beklagte wusste, dass die Kläger, anders als das Vertragsrubrum, in welchem die hiesigen Kläger als Mieter jeweils namentlich benannt sind, dies nahe legen könnte, nicht als Einzelmieter auftreten, sondern als Gemeinschaft von Menschen die sich zusammen geschlossen haben, um im Rahmen einer Haushalts- und Wirtschafts-, nicht aber eheähnlichen Lebensgemeinschaft innerhalb einer Wohnung zu leben (...)."

(Symbolbild)

Dabei hebt das LG ausdrücklich hervor, dass eine Wohngemeinschaft - im Gegensatz zu anderen Mietergemeinschaften -

"auf Mieterfluktuation"

angelegt ist und in rechtlicher Hinsicht als eine

"BGB-Innengesellschaft"

einzuordnen ist.

Schließlich folgte das LG der - aus seiner Sicht - überwiegenden Auffassung, wonach

"bei Mietereigenschaft aller Mitglieder ein Anspruch der Wohngemeinschaft gegen den Vermieter [besteht], einer Auswechselung von Mietern zuzustimmen, d. h. der Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und der Aufnahme eines neuen Mitglieds".

Ausdrücklich grenzte sich das LG hierbei von der früheren Rechtsprechung der 61. Zivilkammer aus dem Jahre 1994 ab:

"Zur Begründung wird ausgeführt, dass dem Vermieter bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft - wie hier - von Anfang an klar sein muss, dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen nicht auf Dauer angelegt ist. Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof (...) sind dieser Wertung gefolgt. Die Zivilkammer 61 (im Folgenden: ZK 61) des Landgerichts Berlin hat ihre abweichende Rechtsauffassung 1994 maßgeblich darauf gestützt, dass einem Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Austausch der Mieter auch bei einer Vermietung an eine Wohngemeinschaft die Vertragsfreiheit entgegen stünde; das Recht des Vermieters, sich seinen Vertragspartner auszusuchen, würde in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise beschränkt. Diese Auffassung - die im hiesigen Rechtstreit auch vom Beklagten vertreten wird - ist überholt, denn das Bundesverfassungsgericht hat die - auch von der ZK 61 zitierte - gegenteilige Auffassung des LG Karlsruhe ausdrücklich gebilligt (...). Soweit der Beklagte geltend macht, die Rechtsprechung betreffe völlig andere Konstellationen, übersieht er, dass entscheidend ist, ob sich aus den Umständen des Vertragsschlusses ergibt, dass Vertragspartner des Vermieters eine Wohngemeinschaft ist. Ist das so, so muss er sich an einem 'Wechselrecht' der Mitglieder der Gemeinschaft festhalten lassen, wenn er ein solche nicht ausdrücklich im Vertrag ausgeschlossen hat (...). Anders als der Beklagte meint, kommt es daher in diesem Zusammenhang auch nicht darauf an, ob es sich um eine studentische Wohngemeinschaft oder einen entsprechenden Zusammenschluss von Menschen im Rahmen einer Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft handelt, ohne dass diese eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft bilden und dabei anderen Tätigkeiten nachgehen oder Berufe ausüben. Dies rechtfertigt weder bezogen auf die antizipierte Zustimmung des Vermieters noch die daran anknüpfenden Rechtsfolgen eine abweichende Behandlung."

Das hiernach bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft vorliegende

"anizipierte Einverständnis des Vermieters"

in einen etwaigen Mieterwechsel sei allerdings dann ausgeschlossen,

"wenn ein wichtger Grund in der Person des neuen Mieters"

vorläge.

Insbesondere die

"Bonität des potenziellen neuen Mieters"

stelle einen wichtigen Grund im Sinne der vorbezeichneten Ausführungen dar.

Und genau deshalb blieb die Klage im vorliegenden Fall auch erfolglos:

"Nachdem - wie ausgeführt - eine der beiden potentiellen Mieterinnen - Frau Sch. - mangels dargelegter Solvenz nicht in den Vertrag eintreten kann, lässt sich - anhand des gestellten Klageantrages - nicht feststellen, an wessen Stelle Frau F. - bei weiterhin unterstellter Solvenz - in den Mietvertrag eintreten soll, ob für den Kläger zu 1. oder zu 3.. Die Auswahl, welche der beiden Frauen für welchen Kläger eintreten soll, kann nicht die Kammer treffen. Dies ist vielmehr eine Auswahlentscheidung, die im Rahmen der Dispositionsmaxime nur die Kläger treffen können."

(Quelle: LG Berlin, Urteil v. 23.03.2016, 65 S 314/15)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))