BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 243/16: BGH mahnt mehr Sorgfalt bei der Prüfung von Verwertungskündigungen im Wohnraummietrecht an

Der für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in einem Urteil vom 27.09.2017 mit Fragen der sog. "Verwertungskündigung" zu befassen. Er nahm die Entscheidung zum Anlass, eindringlich auf die Sorgfalt bei der Prüfung derartiger Kündigung hinzuweisen.

 

Der Gesetzgeber regelt die Verwertungskündigung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB:

 

"(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

 

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

 

1. ...

2. ...

 

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

 

(3) ...

(4) ..."

 

Im entschiedenen Fall ging es um ein Mietverhältnis über eine 7-Zimmer-Wohnung in St. Blasien.

 

Die beklagten Mieter hatten die Wohnung in 2012 von der Rechtsvorgängerin der heutigen Vermieterin angemietet. Diese hatte das Gebäude 2015 erworben und war damit in den Mietvertrag eingetreten.

 

Die klagende Vermieter war auch die Eigentümerin des Nachbargrundstücks, welches sie an eine mit ihr wirtschaflich und persönlich verbundene Gesellschaft, die dort ein Modehaus betreibt, vermietet hatte.

 

Mit Schreiben vom 29.06.2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da sie das Gebäude abreiße wolle, um das benachbarte Modehaus erweitern zu können. Denn selbst unter Berücksichtigung der Investitionskosten sei durch die langfristige Verpachtung an das Modehaus ein deutlich höherer Ertrag zu erwirtschaften als bei Fortführung der bisherigen Mietverhältnisse.

 

Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage war in den ersten Instanzen erfolgreich.

 

Auf die Revision der Beklagten hob der BGH die Berufungsentscheidung auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgericht zurück.

 

Der BGH ging dabei davon aus, dass das Urteil des Berufungsgerichts auf einer grundlegenden Verkennung der bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer Verwertungskündigung zu berücksichtigenden Belange beruhe.

 

Es könne nicht allein auf die (positiven) wirtschaftlichen Folgen für den Vermieter durch den Abriss des Gebäudes und dessen Neuerrichtung abgestellt werden. Zu berücksichtigen sei vielmehr, ob ihm bei Fortsetzung des Mietverhältnisses ein "erheblicher Nachteil" entstehen würde. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass auch das Besitzrecht des Mieters an der angemieteten Wohnung vom Schutz der verfassungsrechtlichen garantierten Eigentumsfreiheit umfasst werde. Ein Vermieter habe daher von Gesetzes wegen keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung.

 

Außerdem könnten nach dem gesetzlichen Wortlaut nur solche Nachteile berücksichtigt werden, die (allein) dem Vermieter entstünden. Zudem müssten die Gründe im Kündigungsschreiben selbst angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB).

 

(Quelle: BGH, Urteil v. 27.09.2017, VIII ZR 243/16; Pressemitteilung Nr. 152/2017)

 

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))

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