BGH, 28.05.2020 - I ZR 40/19: Zur Wirksamkeit einer Verlängerungsklausel im Maklervertrag
Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in einer Entscheidung vom 28.05.2020 mit der Frage zu befassen, ob einem Immobilienmakler vom Vertragspartner in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (sog. "Kleingedrucktes" - AGB) des Maklervertrages ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden kann, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht innerhalb einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.
Im entschiedenen Fall hatte die Eigentümerin einer Eigentumswohnung mit einer als "Alleinverkaufsauftrag" überschriebenen Vereinbarung eine Maklerin beauftragt. Das Vertragsdokument war, wie in derartigen Fällen regelmäßig gegeben, von der Maklerin vorformuliert. Dem Hauptdokument waren drei, von der Maklerin ebenfalls vorformulierte, Anlagen ("Informationen für den Verbraucher") beigefügt. Im Hauptdokument wurde um Beachtung dieser Informationen gebeten. In einer der Anlagen hieß es:
"Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird."
(Symbolbild Besichtigung mit Maklerin)
Die Vertragspartnerin der Maklerin kündigte den Maklervertrag nicht. Allerdings beauftragte sie kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit einen anderen Makler. Dieser wies der Eigentümerin eine Käuferin nach, an die die Eigentumswohnung dann verkauft wurde. Der neue Makler erhielt sowohl von der Eigentümerin, als auch der Käuferin eine Provision.
Auch die ursprüngliche Maklerin wollte Geld. Sie verlangte von der Eigentümerin Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provision.
Landgericht (LG) und Oberlandesgericht (OLG) entschieden unterschiedlich: Während das LG der Klage der Maklerin gegen die Eigentümerin statt gab, wies das OLG die Klage ab: Das OLG sah in der automatischen Verlängerungsklausel (AGB) eine unangessene Benachteiligung des Kunden eines Makleralleinauftrages (§ 307 Abs. 1 BGB).
Der BGH wies die Revision der Maklerin zurück.
Seine Begründung weicht allerdings vom Ansatz des OLG ab:
Der BGH betrachtete nämlich den Abschluss einer automatischen Verlängerungsklausel in einem Makleralleinauftrag grundsätzlich auch unter Verwendung von AGB für rechtlich wirksam. Daran läge - entgegen dem OLG - grundsätzlich keine unangessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB.
Im entschiedenen Fall hatte die Klage der Maklerin aber gleichwohl keinen Erfolg: Der BGH störte sich daran, dass die entsprechende Verlängerungsklausel in einer Anlage enthalten war, die nach der Formulierung im Hauptvertrag (nur) zu "beachten" war. Somit ergab sich nach dem BGH entgegen der Bestimmung des § 305 Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthielten.
(Quelle: BGH, Urteil v. 28.05.2020, I ZR 40/19; Pressemitteilung Nr. 068/2020)
(Erstellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Kassel)
