BGH, 08.10.2008: Übertragung der Schönheitsreparaturen-Rechtsprechung (Wohnraum) auf Gewerberaum
Der - für Fragen des Gewerberaummietrechts zuständige - XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte in einem Urteil vom 08.10.2008 die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturen-Klausel in einem Mietvertrag über ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei zu beurteilen.
Die im Streit stehende Klausel sah "starre" Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparaturen vor. Derartige Fristen waren in einem Formularmietvertrag - für den Bereich des Wohnraummietrechts - bereits durch die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats (BGH, Urteil v. 23.06.2004, VIII ZR 361/03) für unwirksam wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters befunden worden.
(Symbolbild)
Es stellte sich nun die Frage, ob eine derartige Klausel in einen Formularmietvertrag für einen Gewerberaum ebenso unwirksam wäre.
Dies wurde vom BGH bejaht:
"Der Senat schließt sich der Auffassung an, die auch für Mietverträge über Gewerberäume eine starre Fristenregelung für Schönheitsreparaturen durch den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam hält. Die Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung für die Übernahme der Schönheitsreparaturen folgt aus der gesetzlichen Wertung, die insoweit nicht zwischen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheidet, und aus den Grenzen, die die §§ 305 ff. BGB vertraglichen Vereinbarungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen setzen. Auch der Schutzzweck ist in Bezug auf starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht grundsätzlich anders zu bewerten als im Falle einer Wohnungsmiete." (Rdnr. 21)
Wohnungs- und Gewerbemieter seien in Bezug auf die Frage der Schönheitsreparaturen gleich schutzbedürftig:
"Das Gesetz sieht für Teilbereiche des Mietrechts zwar einen besonderen Schutz des Wohnraummieters vor. So ist z.B. der Kündigungsschutz des Wohnraummieters stärker ausgeprägt (§ 573 BGB); auch das Minderungsrecht darf nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB). Eine vergleichbare Privilegierung des Wohnungsmieters fehlt allerdings für den Bereich der Schönheitsreparaturen. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der Wohnungsvermieter. Das Gesetz behandelt die Vermieter in beiden Fällen also gleich." (Rdnr. 22)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
