BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 185/14: Schönheitsreparaturklausel und unrenovierte Wohnung bei Mietbeginn
Der - für Wohnraummietsachen zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich am 18.03.2015 in mehreren Entscheidungen mit Fragen der rechtlichen Wirksamkeit formularvertraglicher Schönheitsreparaturklauseln zu befassen.
Im vorliegenden Rechtsfall ging es um die Frage, welche Folgen es für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel hat, wenn die Wohnung zu Mietbeginn an den Mieter unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben wurde.
Unter teilweiser Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung kam der BGH zu dem Ergebnis, dass eine solche Klausel allenfalls dann (noch) wirksam sein könnte, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt.
"Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 -VIIIARZ 9/86, BGHZ 101, 253)." (Leitsatz a)
(Symbolbild Renovierung)
Ob eine Wohnung unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig ode renoviert ist, entscheidet sich nach dem Gesamteindruck. Dabei ist eine Wohnung nicht erst dann unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist:
"Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln." (Leitsatz b)
Die Beweislast dafür, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig war, liegt beim Mieter.
Die Beweislast für die Angemessenheit eines etwaigen Ausgleichs liegt dagegen beim Vermieter.
Leider enthält die Entscheidung keine allgemeinen Kritierien für die Bestimmung der Angemessenheit. Im entschiedenen Fall wurde die Angemessenheit vom BGH allerdings lapidar verneint:
"Danach fehlt es im gegebenen Fall an einem mit Rücksicht auf den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn genügenden Ausgleich der Benachteiligung. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mussten Anfang Oktober 2002 Streicharbeiten in drei Zimmern vorgenommen werden. Im Gegenzug haben die Parteien vereinbart, dass die Miete erst zur Monatsmitte zu entrichten ist. Das entspricht einem Nachlass im Umfang einer halben Monatsmiete. Dieser stellt mit Rücksicht darauf, dass hier drei von vier Zimmern der Mietwohnung betroffen waren, keine taugliche Kompensation dar." (Rdnr. 37)
Bei der Beurteilung, ob ein angemessener Ausgleich vorliegt, scheint daher auf Vermieterseite Vorsicht angebracht.
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Berghausen (LK Kassel))
