BGH, 08.11.2017 - VIII ZR 13/17: Zur Sonderverjährungsfrist wegen Schädens an der Mietsache

Der - für Fragen des Wohnraummietrechts zuständige - VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich mit Urteil vom 08.11.2017 mit der Frage zu befassen, ob in einem vom Vermieter vorformulierten Wohnraummietvertrag (AGB) die kurze Sonderverjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB zum Nachteil des Mieters verlängert werden kann.

§ 548 Abs. 1 BGB lautet:

"(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche."

Die vorbezeichnete Bestimmung findet zum Beispiel Anwendung auf Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache.

Im entschiedenen Fall ging es um ein Mietverhältnis in Berlin aus dem Jahre 2003.

Nach Kündigung durch die Mieterin erhielt die Vermieterin die Wohnung Ende Dezember 2014 zurück.

(Symbolbild Dusche)

Der von der Vermieterin verwendete Formularmietvertrag enthielt eine Klausel, nach dem Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache erst in 12 Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden.

Offenbar im Vertrauen auf die Wirksamkeit dieser Klausel erhob die Vermieterin erst im Oktober 2015 Klage auf Schadensersatz, unter anderem wegen behaupteter Schäden an einer Dusche, gegen die ehemalige Mieterin in Höhe von ca. 16.000,00 €.

Die beklagte Mieterin berief sich unter Hinweis auf § 548 Abs. 1 BGB auf die Einrede der Verjährung.

Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Wie der BGH ausführte, ist die von der klagenden Vermieterin verwendete Formularvertragsklausel wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

§ 307 BGB lautet:

"(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder

2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) ..."

Die Unwirksamkeit der betreffenden AGB-Klausel hatte zur Folge, dass es bei der gesetzlichen Regelung, also der Verjährung in nur sechs Monaten, verblieb.

(Quelle: BGH, Urteil v. 08.11.2017, VIII ZR 13/17; Pressemitteilung Nr. 176/2017)

(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))