BGH, 08.07.2020 - VIII ZR 163/18 ua: Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Mietwohnung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in zwei Urteilen vom 08.07.2020 mit einer Fragestellung aus dem Wohnraummietrecht im Zusammenhang mit der Vornahme von Schönheitsreparaturen zu befassen.
In beiden Fällen war die vermietete Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses (1992 bzw. 2002) unrenoviert überlassen worden. Die Mieter verlangten nun von der Vermieterseite die Vornahme von konkret bezeichneter Schönheitspreparaturen bzw. einen Kostenvorschuss für Maler- und Anstricharbeiten.
Die Vorinstanzen entschieden unterschiedlich. Während die Klage auf Vornahme der Schönheitsreparaturen Erfolg hatte, wurde diejenige auf Zahlung eines Kostenvorschusses abgewiesen.
(Symbolbild)
Der BGH hob beide Berufungsurteile auf und verwies die Sachen zur neuen Entscheidung und Verhandlung an die Berufungsgerichte zurück.
Er nahm eine vermittelnde Position ein.
Zunächst teilte der BGH die Einschätzung der Vorinstanzen, wonach die in den vorliegenden Fällen in den Mietverträgen enthaltene formularmäßige Verpflichtung der Mieter, die Schönheitsreparaturen vorzunehmen, unwirksam sei. Da den Mieter in den vorliegenden Fällen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen worden war, sei eine solche Verpflichtung in einem Formularmietvertrag nur möglich, wenn ihnen hierfür vom Vermieter ein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Dies war aber nicht der Fall.
Insoweit bestätigte der BGH seine entsprechende Rechtsprechung (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14; 22.08.2018, VIII ZR 277/16), wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt.
§ 535 Abs. 1 BGB lautet:
"Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen."
Im Übrigen entschied der BGH, dass der Mieter in solchen Fällen bei wesentlich verschlechterter Dekoration zwar einerseits vom Vermieter eine "frische" Renovierung verlangen könne, sich aber andererseits im angemessenen Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen habe. Regelmäßig sei eine hälftige Kostenbeteiligung angemessen.
Die Kostenbeteiligung folge aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), da der Mieter durch die Renovierung einen besseren Zustand erhalte, als er bei Mietbeginn (vertragsgemäß) vorhanden war.
(Quelle: BGH, Urteile v. 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18; Pressemitteilung Nr. 090/2020)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Kassel)
