BGH, 27.09.2017 - XII ZR 114/16: Zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln im Mietrecht
Nach einem Urteil des - für Fragen des Gewerberraummietrechts zuständigen - XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27.09.2017 verstoßen sog. Schriftformheilungsklauseln gegen die unabdingbare Vorschrift des § 550 BGB und können für sich genommen der Berufung auf die fehlende Einhaltung der gesetzlichen Schriftform nicht entgegengehalten werden.
§ 550 BGB lautet:
"Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig."
In der Praxis spielt die vorbezeichnete Vorschrift (in Verbindung mit der Verweisungsnorm des § 578 BGB) eine große Bedeutung beim Abschluss von Gewerberaummietverträgen. Hier ist es aus Gründen der beiderseitigen Investitionssicherheit zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages häufig gewünscht, dass dieser über eine feste (längere) Laufzeit (zB 10 Jahre), unter Umständen verbunden mit weiteren Optionsklauseln (zB weitere 5 Jahre, ggf. mehrfach), geschlossen wird.
Die Parteien müssen dann die Schriftform des § 550 BGB einhalten. Versäumen sie dies, ist der Vertrag zwar nicht unwirksam, gilt aber "nur" als auf unbestimmte Zeit geschlossen und lässt sich bereits zum Ablauf eines Jahres nach Übergabe der Mietsache - unter Einhaltung der gewöhnlichen Kündigungsfristen - vorzeitig kündigen.
Mitunter ändert sich allerdings während der Vertragslaufzeit die Interessenlage: So kann sich zum Beispiel der vom Mieter angestrebte Geschäftszweck als nicht gewinnbringend herausstellen. Dann wird dem Mieter häufig daran gelegen sein, den Vertrag - wegen etwaigem Schriftformmangel - vorzeitig zu kündigen.
(Symbolbild)
Für den Vermieter kann dies ausgesprochen nachteilig sein, etwa wenn er das Mietobjekt speziell für den Vertragszweck herrichte und sich seine Investitionen erst nach längerer Zeit amortisieren werden.
Natürlich sind auch umgekehrte Fallkonstellationen denkbar: So kann etwa auch dem Vermieter, etwa bei gestiegenem Mietzinsniveau, daran gelegen sein, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, um das Mietobjekt zu einem erhöhtem Mietzins weiter- oder neuvermieten zu können.
Je nach Interessenlage kann sich vor dem Hintergrund der vorbezeichneten geänderten Interessenlagen also während des Mietverhältnisses ein Streit darüber ergeben, ob die Schriftform wirklich eingehalten wurde bzw. eine vorzeitig ausgesprochene Kündigung wirksam ist oder nicht.
Den damit verbundenen Unsicherheiten versuchte die Vertragspraxis durch die Aufnahme sog. Schriftformheilungsklauseln in die jeweilige Mietvertragsurkunde zu begegnen. Diese Klauseln sollten im Ergebnis für den Fall eines Schriftformmangels die jeweils andere Vertragspartei regelmäßig dazu verpflichten, an einer formgerechten Neubeurkundung des Mietvertrages mitzuwirken.
Im entschiedenen Fall hatte die Klausel folgenden Wortlaut (BGH, aaO., Rdnr. 4):
"Den Parteien ist bekannt, dass dieser Mietvertrag, der eine Laufzeit von mehr als einem Jahr hat, ... der Schriftform bedarf. Die Parteien wollen diese Schriftform einhalten. Sie verpflichten sich deshalb gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun. Das gilt sowohl für den Mietvertrag, als auch für sämtliche Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen."
Umstritten war allerdings, ob solche Klauseln überhaupt wirksam sind.
Der BGH hat sich gegen deren Wirksamkeit ausgesprochen und dies mit dem Schutzzweck des § 550 BGB begründet:
"Bei der Vorschrift des § 550 BGB handelt es sich nach allgemeiner Ansicht um zwingendes Recht (...). Sie will nach ständiger Rechtsprechung des Senats nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein aufmehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Vielmehr dient sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen . ..." (BGH, aaO., Rn. 35)
Und weiter:
"Mit Blick auf diesen Schutzzweck sind Schriftformheilungsklauseln mit dem nicht abdingbaren § 550 BGB unvereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde. ..." (BGH, aaO, Rn. 36)
Im entschiedenen Fall war allerdings der klagenden Vertragspartei die Berufung auf den Schriftformmangel nach Treu und Glauben zu versagen. Denn die formwidrige Änderung des Mietvertrages hatte ausgerechnet die Partei begünstigt, die sich nun zur Begründung ihrer vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit auf die Formwidrigkeit stützen wollte:
"Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen ..." (BGH, aaO., Rn. 41)
(Quelle: BGH, Urteil v. 27.09.2017, XII ZR 114/16)
(Eingestellt von Rechtsanwalt Michael Kügler, Fuldabrück-Bergshausen (LK Kassel))
